（2015）安民初字第826号(4)
3、合同解除后，租赁房屋的装饰装修物的残值损失应否赔偿的问题。被告认为其在租赁原告房屋期间，装修累计投入40余万元，并主张要求原告赔偿剩余租期的装修费用85000元。本院认为，一般而言，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕或是合同解除后，应视为完全使用了租赁房屋，也就是同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。当合同履行期限届满或合同解除后，附合的装修装饰物价值对于承租人来说已经在租赁期限内使用完毕，即附合的装修装饰物对于承租人已完全丧失了使用价值。因此，在房屋租赁合同履行期限届满或是合同解除后，出租人不用对附合的装饰装修予以补偿，但是，出租人自愿补偿的，另当别论。根据诚实信用原则，承租人既然在明知该装饰装修物将来很难拆回，无法收回残值的情况下，仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）、……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）、……”本案中，因原、被告双方在租赁协议中并未对补偿附合装修装饰物的费用进行约定，且合同违约的主体为本案被告，故对被告要求原告赔偿其装修费用85000元的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的解除租赁协议并要求被告支付违约金30309元的问题。根据租赁协议第十五条约定“被告应于每月5日前交付当月的租金，被告逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按交付租金的千分之五向原告支付违约金。被告如拖欠租金达20天以上，原告有权单方终止合同，并收回房屋。”，该条款为原、被告双方在租赁协议中的约定解除条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告亦自认其自2015年1月15日起即未在交纳房租，符合合同约定的条件，故原告主张解除双方签订的租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。考虑到被告未及时给付房租对原告造成的经济损失有限，而双方约定的违约金过分高于原告损失，根据公平合理原则，本院参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率5.6%予以计算，违约金应为717.73元。
关于反诉原告欧某蕾提出要求反诉被告赔偿其在租期内将房屋租给他人而造成反诉原告无法营业的损失15000元的反诉请求。本院认为，反诉原告并未在法庭指定的举证期限内提交反诉被告是否存在将其租赁的房屋再次租给他人以及其无法营业的损失是否合理、如何计算的相应证据，根据“谁主张，谁举证”的原则，反诉原告应承担举证不能的责任。反诉原告的该项反诉请求，本院不予支持。
关于反诉原告欧某蕾提出要求反诉被告自2015年4月起免交剩余租期房租的反诉请求。本院认为，反诉原告于2015年5月15日发现反诉被告在其租赁的店面上张贴了反诉被告已单方终止合同，并要求反诉原告在15日付清房租及搬出店面的通知，该通知落款时间为2015年4月30日。如上文所述，本案的反诉被告在反诉原告未按照合同的约定支付相应租金的情况下，行使了合同约定的解除权，反诉被告也认可其在2015年5月15日知晓该通知的内容，故双方所签订的租赁协议自2015年5月15日即已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故反诉原告欧某蕾提出要求反诉被告自2015年4月起免交剩余租期房租的反诉请求，本院依法不予支持。
关于原告主张要求被告欧某蕾、王某共同向被告支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求。本院认为，根据合同的相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案系房屋租赁合同纠纷，合同的一方当事人为李某、黎某光，另一方当事人为欧某蕾。故对于原告主张要求被告欧某蕾、王某共同向被告支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告李某、黎某光与被告欧某蕾于2012年9月15日签订的租赁协议予以解除。
二、被告欧某蕾应在本判决书生效之日起三日内支付所拖欠原告李某、黎某光的房屋租金43060元并支付拖欠房租的违约金717.73元。
三、驳回原告李某、黎某光的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告欧某蕾的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1634元，财产保全费1100元，反诉费2300元，由被告欧某蕾承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自本判决内容生效之日起，权利人可向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
总共5页
[1] [2] [3] 4
[5] 上一页 下一页