（2015）鹿民初字第821号
原告李某某，男，汉族，生于1968年4月19日，住河南省鹿邑县。
委托代理人尚守运，系鹿邑县法律援助中心律师。
被告牛某某，男，汉族，生于1970年2月16日，住河南省鹿邑县。
委托代理人张大勇，系河南真源律师事务所律师。
原告李某某诉被告牛某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人尚守运、被告牛某某及其委托代理人张大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月25日原、被告签订了房屋销售协议，约定被告以21万元的价格出售给原告家属楼一套。随后，原告交付了全部房款，而被告却没有交付给原告房屋。2015年3月24日，双方商定解除购房协议，被告向原告承诺一个月内退款并赔偿损失，但至今未退还房款。请求判令被告退还原告购房款21万元，并赔偿损失98400元；本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、本案属于房屋买卖合同纠纷。2、签订协议和收款的主体都是河南弘道置业有限公司，牛某某是公司的法定代表人，这种收款行为是职务行为，应由河南弘道置业有限公司偿还，被告主体不适格，另外河南弘道置业有限公司没有办理建筑规划手续。3、原告要求赔偿损失没有事实和法律依据。
原告提供证据：
2015年3月24日被告牛某某出具的欠条一份，证明被告欠原告21万元的事实，并承诺2015年4月24日归还该款，逾期不还加倍赔偿损失。被告对该证据的真实性无异议，但该笔款项是购房款，牛某某出具欠条是职务行为，该笔欠款应由河南弘道置业有限公司偿还，利息应从2015年4月24日开始计算。经审查，结合被告庭审陈述，本院对被告牛某某欠原告李某某21万元购房款并定于2015年4月24日前付清的事实予以认定。
综合以上证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实认定如下：
原告李某某于2013年2月和2014年2月两次向被告牛某某共支付21万元购房款。但被告牛某某至今未按合同约定交付房屋。2015年3月24日原、被告协商解除合同，并由被告牛某某给原告出具欠条一张“欠条今欠李某某购房款21万元到四月二十四号退回如有违约愿意加倍赔偿牛某某2015年3月24日。”逾期被告未支付。
另查明，中国人民银行现行贷款利率六个月以内年息为5.35%。
本院认为，原、被告签订房屋销售协议，被告一直未履行合同义务。2015年3月24日原告要求解除合同并返还购房款，被告同意解除合同，并同意缓期返还原告购房款。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还购房款并赔偿损失的请求予以支持。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告牛某某应赔偿原告李某某损失至2015年8月24日为3745元（210000元×5.35%÷12个月×4个月）。被告辩称其行为为职务行为，但未能提供证据证实，且未申请追加当事人，其请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二款之规定，判决如下：
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