《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》政策解读
8月初，国家发展改革委办公厅印发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称《通知》）。现就落实《通知》要求、稳妥推进试点工作说明如下。
一、当前推进基础设施REITs试点的意义和作用</SPAN>
今年4月底，我委和中国证监会联合印发通知（证监发〔2020〕40号，以下简称40号文），布置开展基础设施REITs试点工作。对此，各方面广泛关注，给予积极评价，普遍认为这是投融资机制的重大创新，有利于落实中央关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署，促进基础设施高质量发展。关于试点工作，再强调两方面意义和作用。
（一）有利于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。一方面，优质存量资产是沉淀的财富、隐藏的资源。开展基础设施REITs试点，盘活存量资产、广泛募集各类资金，可用于新的补短板和新型基础设施建设，培育新的优质资产并在条件成熟时再进行盘活，从而形成投资内部的良性循环。另一方面，投资作为总需求的重要组成部分，其内部的良性循环是构建国内大循环的重要内容，将为形成国内国际双循环相互促进的新发展格局发挥积极作用。
（二）有利于落实新发展理念，促进社会公众共享改革发展成果。改革开放40多年来，我国已在基础设施领域形成了大量优质资产，其中很多项目收益稳定、回报率相对较高。依托这些项目发行基础设施REITs，形成标准化产品并强制90%以上收益用于分红，开辟了社保、理财、社会公众等各类资金参与基础设施投资的新渠道，大幅降低了投资门槛，有利于促进广大人民群众共享改革发展成果，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念。
二、准确把握基础设施REITs的试点范围</SPAN>
这次，两部门聚焦基础设施领域推动REITs试点工作，主要考虑是：从基本概念看，REITs（Real Estate Investment Trusts）实质是基于优良底层不动产、获得稳定投资回报的资产证券化产品。“不动产”的概念涵盖范围十分广泛，远远超出一般意义上的“房地产项目”。因此，将REITs理解为不动产投资信托基金更为准确。从国外实践看，REITs已广泛应用于交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域，重点国家广义基础设施领域REITs市值约占全部REITs市值的近1/2。从国内资产看，当前我国在交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产，大批基础设施项目实现了良好投资回报且具有一定增长空间，为开展基础设施REITs试点创造了条件。基础设施REITs公开上市后，有利于通过市场化方式倒逼企业改进运营管理方式、提升运营效率，提高项目收益和资产价值。
《通知》在40号文的基础上，进一步明确了基础设施试点的地区和行业范围，以及项目需要满足的基本条件。从地区看，鼓励国家重大战略、国家级新区等重点区域项目开展试点。从行业看，优先支持基础设施补短板、新型基础设施、产业园区等领域项目。从项目自身看，要求权属清晰、明确、可转让，投资回报良好，进入稳定运营阶段。
三、项目合规性审查的核心要点</SPAN>
《通知》明确“基础设施项目手续依法合规是试点工作顺利开展的必要前提”。项目合规性审查的重点是：
（一）符合国家重大战略部署。党的十八大以来，党中央陆续批准实施了雄安新区建设、长三角区域一体化发展等国家重大战略。开展基础设施REITs试点是推动区域协调发展、实施相关国家重大战略的重要举措，试点项目应符合国家重大战略部署和有关建设总体方案、发展规划纲要的要求，推动实现“促进全面、协调、可持续发展”的目标。
（二）符合相关规划要求。国民经济和社会发展总体规划是国家或某一地区未来一段时间发展的指引，是确保协调发展的重要抓手，项目符合国民经济和社会发展总体规划才能不偏离发展方向。同时，项目还应符合空间规划、区域规划和有关专项建设规划的具体要求。
（三）符合国家宏观调控政策和产业政策。宏观调控政策是国家为实现阶段性经济社会发展目标而采取的总量和结构性调控政策，对投资活动和项目建设具有很强的指导性和约束力。产业政策是引导产业发展方向、推动产业结构升级的重要保障。试点项目必须符合国家宏观调控政策要求，必须符合《产业结构调整指导目录》和相关行业政策规定。
（四）依法依规办理固定资产投资管理相关手续。按照国务院“放管服”改革要求，目前固定资产投资管理手续已大大简化。《通知》明确试点项目应取得的主要手续是依照相关法律法规必须办理的。同时，《通知》明确这些手续应以办理时的法律法规、规章制度、国家政策等为依据，判定其合法合规性。
《通知》印发后，有关方面对合规性审查的具体操作比较关心，这需要根据《通知》精神、结合项目实际情况，在审核过程中具体把握。例如，关于项目公司及发起人（原始权益人）近3年及一期的财务报告。其中，项目公司近3年及一期的财务报告均需经过审计；发起人（原始权益人）近3年的财务报告需经过审计，近一期的财务报表可根据实际情况把握。再如，关于预计未来3年净现金流分派率。这是指扣除相关成本和费用后可供分配的现金流与资产评估净值的比值，即REITs投资人可预期的年化分红回报率。
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