北京拟出新规：购房定金首付款先监管保护后网签
本市商品房预售资金监管拟出新规</STRONG></P>
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购买的期房还没到手，开发商却被曝出没钱还债，购房人的钱难道要打水漂？今年以来，伴随以“三道红线”为标志的金融监管政策落地，无法再依赖高周转、高负债模式的部分开发企业，也陷入了债务风波。</P>
为进一步保障购房人权利，昨天，市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。稿中提出调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账。</P>
首付款等先监管保护后网签</STRONG></P>
商品房预售资金，是指商品房预售时购房人按照预售合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。</P>
2010年，本市出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，明确商品房预售资金应全部存入专用账户。2013年，修订为《北京市商品房预售资金监督管理办法》，并于2015年印发《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》，积极保障预售资金安全。但实践中，仍存在监管银行履责不力、未能有效形成监督合力等问题。“本着银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则，征求意见稿针对存在的问题进行完善和调整。”市住建委相关负责人说。</P>
第一个变化，就是拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。征求意见稿提出，项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户，开发企业不得转存入其他账户。购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。</P>
据了解，监管银行通过北京银保监局金融专网与本市房地产交易管理系统实时共享房屋网上签约和入账信息。“信息共享后，只要资金到账，房地产交易管理系统就会自动触发，可以实现无缝连接。”市住建委上述负责人表示，若资金存入监管账户后超过一定时间仍不网签，将被原路返回。</P>
信息共享也有利于监管。北京银保监局可将共享的开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。</P>
为便于购房人知晓并监督已交付购房款的使用，此次也提出，购房人可凭网签编号、密码等信息，通过政府网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额。</P>
监管银行不再“零门槛”</STRONG></P>
第二个变化就是改变了目前所有银行均可从事商品房预售资金监管的“零门槛”现状，拟增设招标环节，择优选择。</P>
征求意见稿规定，市住建委会同北京银保监局、人行营管部，综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，经公开招标，选定可从事预售资金监管工作的银行。同时，以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责，以及无法承担预售资金监管工作的银行。</P>
经招标被选择后，银行还得履好责。征求意见稿提出，监管银行应切实履行预售资金监管主体责任，按公示的预售资金监管方案，加强监管账户出入账管理，落实专人负责制，完善授权审批等内部管理制度。同时，按照本市商品房预售资金监管系统相关接口规定，准确、及时上传数据，定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况。</P>
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