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物业对不对？法典说了算！

房山区法院法官在线上开庭审理一起物业服务合同纠纷案。

　　导读
　　物业公司作为业主居住环境的“管家”，是业主的服务者、守护者。物业管理服务的质量影响着业主生活质量、社会安宁和秩序。而物业公司公共管理义务与物业服务质量、物业持续发展、业主人身及财产利益息息相关。一些物业公司以没有执法权、不属于服务范围等理由怠于管理，导致小区生活环境恶劣、业主利益受损、安全隐患难以杜绝；业主对物业管理权限了解不够，以物业公司未履行非物业管理义务事由拖欠物业费，影响小区整体管理。北京市房山区人民法院通过梳理三起典型案例，结合民法典以案释法，针对物业公司的公共管理义务进行解析并作出法律方面的提示。
　　物业安全保障义务应充足有效
　　张先生驱车前往房山区朋友家做客，并将车停在地下车库。当晚9时许，张先生获悉自己的车占用了小区业主的车位，就到地下停车库挪车。因对小区地下停车库地形不熟悉，张先生在寻找地库出口过程中，一脚踏空坠入6米深的通风井中，导致腰椎、肋骨骨折。张先生认为，地下停车库到地面门口存在深达6米的竖井，却没有任何防护措施，物业公司作为管理人，明知存在重大安全隐患，却没有采取安全有效的防护措施；同时，偌大的地下停车库内见不到管理人员，致使找不到可以问路的人，自己费尽工夫找到通往地面的路，没想到却是一条“断头路”。因此，物业公司应承担全部责任。
　　物业公司则辩称，不同意张先生的诉讼请求。首先，张先生是成年人，有足够清晰的意识可以分辨出通往小区的门；其次，张先生在道路不通的情况下，未按照车库指示标识行走，且强行打开了长期封闭的木门，致使自己摔伤。因此，张先生应承担主要责任。
　　法院经审理认为，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应该承担侵权责任。本案中，张先生受伤的地点为物业公司管理的地下车库，且跌入的通风井属于公共设施，属于物业公司的管理范畴。通风井外虽有一扇木门隔离，但没有其他防护措施，致张先生打开木门后跌入通风井。物业公司称木门用泡沫胶水封闭，张先生系强行打开木门；而按照常理，保障门无法打开的有力措施是上锁，而非打胶。由此，物业公司对具有重大安全隐患的设施未采取充足的安全保障措施，未尽到应尽的安全保障义务，对于张先生的受伤应当承担赔偿责任。
　　同时，木门上贴有“此门封闭、禁止打开”的提示语，作为完全民事行为能力人，张先生应当知晓此处不能通行，却仍将门打开，导致自身受伤，张先生本人也存在过错。
　　物业公司在庭审中称张先生事发时饮酒，但未提交证据证明，法院不予采纳；对于具有重大安全隐患的公共设施，所面对的对象是不特定的，管理人采取的措施不应仅是保障意识清醒未饮酒之人，而应采取充足有效的保障措施，杜绝发生安全隐患的可能。综合上述情况，法院酌情认定由物业公司对张先生的合理损失承担80%的赔偿责任，张先生自行承担20%的赔偿责任。
　　最终，法院判决物业公司赔偿张先生合理损失3万余元。
　　■法官讲法典
　　根据民法典的规定，公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。经营场所、公共场所的管理人依据法律法规规定的标准、同行业标准的注意义务对场所进行专业管理，充分保护广大群众的人身和财产安全。
　　作为公共场所的物业管理机构，应当对场所环境和设施设备进行安全评估，进行不定时、全方位维护和管理，尤其面向未成年人等特殊群体的场所，应以更高标准进行安全保障，防止事故发生。同时，成年人应作出与辨识能力、智力能力相对应的行为，在公共场所活动中加强安全意识，切莫因疏忽大意造成事故发生。
　　法定义务不能以合同约定免除
　　詹先生购买了一辆轿车，并投保了机动车保险及商业车损险。一天，詹先生将车辆停放在某小区自行车车棚北侧空位上。晚10时，自行车车棚失火，将詹先生的机动车引燃，导致车辆完全毁损。消防部门认定，车辆被烧毁原因为自行车车棚的外界火源导致。因自行车车棚内存放椅子、床垫等易燃物，存在安全隐患，物业公司疏于管理，导致车棚起火并烧毁涉案车辆。虽经保险理赔，但尚有部分损失2万余元无法完全弥补，詹先生认为，损失应由物业公司赔偿。
　　物业公司则认为，小区自行车车棚确实发生起火事件，如果存在管理上的失误，合理部分其同意赔偿。但根据物业服务合同的约定，车辆应停放在车位里，未停放在车位而造成剐蹭、毁损的，自行承担责任。詹先生的车辆所停放位置并非正常的停车位，自身也应有注意义务，应当自行承担损失。
　　法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据查明的事实，物业公司作为小区的物业管理企业，对小区内的公共区域负有安全管理的义务。从现场照片中可看出，小区的车棚内存放有椅子、床垫等易燃物，存在安全隐患，物业公司未尽到相应的安全防范义务，导致车棚起火并烧毁涉案车辆，故对车辆的所有人詹先生造成的合理经济损失应当承担赔偿责任。

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