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物业对不对？法典说了算！(2)
　　就物业公司辩称詹先生车辆所停放位置并非正常的停车位，自身也应有注意义务的主张，法院认为，失火事件并非在詹先生的可预见范围之内，詹先生停车的行为与火灾事故之间不存在必然的联系，故对物业公司的该主张法院不予采纳。
　　最终，法院判决物业公司赔偿詹先生合理损失2万余元。
　　■法官讲法典
　　根据民法典的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。对侵害共有部分或公共空间，虐待家庭成员，赌博，传播违法信息，扰乱公共秩序、制造影响他人正常生活休息的噪音，造成光污染、安全隐患等违法行为，物业公司有义务进行制止，不能以自己没有执法权、没有管理权不予理会。物业公司对违法行为的制止、报告义务属于法定义务，不能在物业服务合同中约定免除，即使合同约定排除该项义务或者减少相关义务内容的条款也应属无效。
　　同时，物业公司的管理义务属于约定管理权限，不同于行政机关的执法权，具有一定的权利限制。因此，物业公司可以采取合理措施进行管理，通过物业服务合同、公示栏、广播、标语等方式宣传法律法规、制度、责任，履行告知义务，使业主有心理预期。对发生违法行为的，物业公司及时通过劝告、阻拦、批评、教育等方式制止；当遇到无法制止或可能激化矛盾的违法行为，及时向相关行政机关报告，并履行必要的协助义务。因物业公司未全面尽到该义务导致业主人身、财产受损的，则物业公司将面临退还物业费甚至赔偿损失的责任。
　　不得以停水停电等方式催交物业费
　　物业公司以业主未交供暖费为由，拒绝向业主提供生活用水。业主王先生将物业公司诉至法院认为，他与物业公司于2015年签订前期物业服务合同后，一直按照合同约定履行缴费义务，现在物业公司以未查询到暖气费交纳记录为由限制供水，给自己日常生活带来困扰，要求物业公司继续履行前期物业服务合同条款，取消购水限制，保证生活用水需求。
　　物业公司辩称，按照约定，王先生应当按时交纳费用，但王先生未交纳；同时公司不存在对小区业主限制购水情形。公司从自来水公司购水，业主一次购水不超过20吨。现在王先生的水表里有上百吨水，至少够用一年，如果水表里低于两吨水，公司可以正常售水。
　　法院经审理认为，王先生与物业公司订立的物业服务合同合法有效。有效成立的合同对缔约双方具有法律约束力，双方均应全面适当履行。本案中，根据双方提交的证据可以证实物业公司存在对小区业主限制购水的事实，该限购行为违反法律规定，应予纠正。即使小区业主存在拖欠物业费和供暖费的行为，物业公司亦应通过正当途径解决，限制购水不构成对拖欠规费的抗辩。故王先生要求取消购水限制、保障正常生活饮用水需求的诉讼请求合法正当，法院予以支持。
　　最终，物业公司按照国家规定向王先生出售生活饮用水。
　　■法官讲法典
　　根据民法典的规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。该规定属于禁止性规定。虽然交纳物业费为业主的义务，但水、电是居民基本生活所必需，不管物业合同中是否有约定，物业公司都不得采取影响居民基本生活的措施进行催交物业费或进行其他管理。如果物业公司超越管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当根据过错程度承担侵权损害赔偿责任。
　　在业主违反约定逾期不支付物业费的情况下，物业公司可以通过催告业主在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，可以提起诉讼或者申请仲裁等方式主张权利。
　　■法条链接
　　《中华人民共和国民法典》
　　第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
　　第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
　　第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
　　第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

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