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物业服务不达标业主不满意拒交物业费到底行不行？(2)
　　记者在中国裁判文书网检索相关案例发现,业主拒绝支付物业费的行为往往得不到法院支持,但当业主提供相关证据,足以证明物业服务不到位,法院工作人员经现场勘察,发现物业服务存在诸多问题,未达到合同中约定的标准时,法院一般会支持业主减少支付物业费的请求。
　　上述司法解释也规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
　　催收方式不宜粗暴
　　物业无权停水停电
　　“尊敬的业主,您的物业费该交了……”几乎每位业主都接到过这样的通知,只不过有些业主是欣然支付,有些业主则是能拖就拖,甚至拒绝支付。
　　相比被大喇叭催收,来自湖南岳阳的张娜(化名)遭遇了更“蛮横”的催收方式。
　　2020年12月,张娜购买了一套位于岳阳某小区的二手房,可当她满怀欣喜地入住时,却收到了高达两万多元的账单——这套房自2017年7月1日起就存在未支付水费、物业费及滞纳金等情况。因协商不成,2021年11月1日、9日小区物业两次直接停了张娜家的供水。这极大影响了张娜的正常生活,她只好搬到酒店暂住。
　　事后,张娜将物业公司诉至法院,请求判令被告立即停止侵权行为、恢复供水,公开书面道歉并承担其因停水造成的酒店住宿费、交通费等;重新计算其自2021年6月入住至今的水费。
　　法院经审理后认为,自来水公司、供电局经法定程序才有权终止供应水电,物业公司无权对业主断水断电。即使是二次供水,物业公司也无权停水。业主不支付物业费、水费等,物业公司可以通过诉讼等合法方式解决,不能采取粗暴停水等方式。
　　关于原告是否应该承受前业主的物业费、水费欠费问题。因合同具有相对性,原业主与物业公司之间的服务合同未涉及后来的买房者,新业主没有义务支付该部分物业费欠费。
　　最终,法院判决物业公司恢复对案涉房屋的供水,赔偿停水所致原告经济损失1200元,并向其书面赔礼道歉。二审维持原判。
　　华南公馆是辽宁沈阳一个高层回迁小区。据多位业主反映,小区物业存在各种服务质量问题,包括不及时清理水箱导致部分用户出现用水发黄、地下室垃圾不及时清理、楼梯间杂物堆放不归置、电梯异响晃动长期不解决等问题。
　　前段时间,该小区业主小杨回家进入电梯发现电梯卡刷不了,只能徒步上10楼,之后得知由于没交物业费,被停了电梯卡。
　　“我就想问问,这回迁楼交房好几年了,楼道里乱七八糟的,小区也没有绿化需要维护,物业费却要1块多一平方米,这跟没有物业有什么区别?凭什么物业费一晚交电梯卡就会被停用?”小杨不满地说道。
　　在包华看来,上述停水停电等行为明显违法,水电作为市政服务的一环,物业服务人应依法管理水电设施设备,无权停水停电。
　　物业管理条例规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
　　民法典规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
　　北京一名物业从业人员告诉记者,在签订物业服务合同前应当仔细阅读服务条款,确认服务范围和等级后再签字。“有很多业主的诉求并不在合同范围内,却以此为由拒交物业费,这也是我们在同业主沟通过程中的难点之一。”
　　完善价格形成机制
　　提高物业服务质量
　　为什么要设置物业费呢?
　　李凌说,物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业公司提供了服务,有成本投入,作为企业需要一定的盈利。同时,业主享受了服务,支付物业费是义务。
　　如今,对于物业费的收取,社会上仍存在不同的声音。如何优化物业费成为亟待解决的问题之一。
　　在包华看来,物业服务费测算是一个比较复杂的过程。如想物业服务费物有所值,首先需要明确服务事项和标准,然后约定服务人管理模式,了解物业所在地价格水平,最后通过科学测算得到结果。
　　2020年5月开始施行的《北京市物业管理条例》中,提出了“物业服务收费实行市场调节价并适时调整”,引起社会广泛关注。
　　随着社会发展,物业作为劳动力密集型行业,人工费用支出占物业公司总支出的大部分。近年来,人工成本不断上涨,物业公司在提供物业服务的同时,还需要盈利维持企业正常运行,多数物业公司承担了巨大经济压力,并导致服务质量难以提高。
　　李凌认为,物业方应当将物业服务收费实行市场调节价并适时调整,完善价格形成机制,从而构建质价相符的契约关系。

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