法治动态

四川高院首次发布四川法院涉物业纠纷典型案例(2)
　　二、裁判结果
　　审理法院认为，居民委员会为维护社区稳定，保证小区物业服务正常开展，在案涉小区未成立业主委员会的情况下，组织召开业主大会，通过发送选票、短信等方式征求案涉小区业主意见，形成聘用某物业服务公司作为该小区物业服务人的业主大会决议，受小区业主委托与该公司签订物业服务合同，并不违反法律规定。胥某作为接受物业服务的一方，应当按约向某物业服务公司支付物业服务费。
　　三、典型意义
　　居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在推进物业管理与基层治理良性协调发展的实践中，扮演着重要角色。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，在前期物业服务人退场后，小区呈无物业服务的状态，秩序亦随之趋于混乱。本案确认居民委员会依法代行业主委员会职责，签订的物业服务合同对小区全体业主均具有法律约束力，对坚持和完善基层群众自治制度，构建共建共治共享的城乡基层治理格局，具有积极意义。
　　四、规范指引
　　《中华人民共和国民法典》
　　第二百七十七条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
　　地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
　　住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）
　　第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
　　案例二：某物业管理公司与李某某、袁某某物业服务合同纠纷案
　　——物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期
　　一、基本案情
　　2015年5月22日，某小区业主委员会与某物业管理公司签订物业服务合同，约定物业服务期至2018年4月30日为止。合同到期后，该小区业主委员会未与该公司续约，但该公司继续为案涉小区提供物业服务。李某某、袁某某系案涉小区业主，2018年6月1日至2023年4月30日期间未支付物业服务费、垃圾处置费。某物业管理公司经多次催收无果，向法院提起诉讼。李某某、袁某某在审理过程中辩称，业主委员会在物业服务合同到期后，及时向某物业管理公司发出了不续约的退场通知，该公司却拒绝履行合同终止后的退出、交接等义务，故双方不存在不定期物业服务合同关系，该公司不得请求业主支付合同终止后的物业费。
　　二、裁判结果
　　审理法院认为，某小区业主在案涉物业服务合同约定的物业服务期限届满后，未作出续聘或者另聘物业服务人的决定；如果某物业管理公司立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面，突然间断的物业服务会让物业无法发挥正常功能，小区秩序趋于混乱。
　　为了保证物业服务的连续性，保障小区物业服务工作的正常运转，某物业管理公司继续为案涉小区提供物业服务，符合民法典第九百四十八条的规定。审理法院认定，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，李某某、袁某某应依约支付相应的物业服务费、垃圾处置费和逾期违约金。
　　三、典型意义
　　物业服务合同不同于“一时性”合同，物业服务的供给是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘也必须经过法定程序。物业服务期限届满后，在没有对后续的物业服务进行安排的情况下，如果物业服务人立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面，致使物业无法发挥正常功能，秩序趋于混乱，最终损害小区全体业主的共同利益。
　　为了保证物业服务的连续性，民法典第九百四十八条规定了在物业服务期限届满后符合一定条件的情况下，在业主和原物业服务人之间成立不定期物业服务合同，为物业服务人设定了义务，同时也为其继续提供服务提供了法律依据。虽然这种规定在一定程度上干预了当事人的意思自治，使双方当事人仍然受到“法锁”的拘束，但这其中存在着法律对于秩序、效益等价值的考量，属于法定的特殊安排。
　　四、规范指引
　　《中华人民共和国民法典》
　　第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
　　当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
　　案例三：某物业管理公司与何某某物业服务合同纠纷案
　　——合同终止后物业服务人拒不退出小区的，不得要求业主支付合同终止后的物业费
　　一、基本案情
　　某物业管理公司系某小区的前期物业服务人。2017年3月26日，该小区业主委员会向该公司函告将重新选定物业服务人，并邀请该公司积极参与竞标。该公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物业服务合同于2017年6月10日自行终止。业主委员会按程序重新选聘物业服务人后，于2017年6月28日告知该公司及时办理交接事宜。2017年6月30日，业主委员会与新物业服务人签订《物业管理服务合同》。此后，某物业管理公司长期滞留案涉小区，致使新物业服务人无法进场服务。2023年7月，该公司因向业主收取物业费未果，向法院提起诉讼。

总共7页 [1] 2 [3] [4] [5] [6] [7]
上一页下一页