四川高院首次发布四川法院涉物业纠纷典型案例(3)
二、裁判结果
审理法院认为，某物业管理公司在前期物业服务合同终止后，未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后拒不退出物业服务区域，按照民法典第九百四十九条规定，其不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用。对该公司关于判令业主何某某支付2019年1月1日至2022年12月31日期间物业管理费的请求，审理法院不予支持。
三、典型意义
物业交接问题是当下物业服务领域的一个热点难点问题。物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主委员会之间的纠纷，而且直接影响了物业服务质量，导致物业秩序混乱、气氛紧张，成为社会不和谐、不稳定的潜在因素。实践中，不少物业服务人在物业服务合同终止后，采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主支付物业费，进而引发纠纷。
</SPAN>民法典第九百四十九条对物业服务合同终止后原物业服务人的交接义务及相关责任作出了明确规定。原物业服务人拒不履行交接等后合同义务，继续提供物业服务的，有违业主的真实意思，其不能请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
案例四：某酒店与某物业公司物业服务合同纠纷案</STRONG>
——物业服务区域内空间位置相对独立或封闭的大型经营性物业，其支付的物业费标准应根据实际接受物业服务的类型、内容和质量等情况合理确定</STRONG>
一、基本案情
2016年，某物业公司与某房产公司订立前期物业服务合同，约定由其为某小区提供前期物业服务。2019年，某酒店与某房产公司签订商品房买卖合同，约定买受人应遵守前期物业公司制定的物业管理规定。该酒店规划设计为案涉小区的一部分，系独栋建筑，在空间上与小区住宅及其他商业部分相区隔，有独立的地下停车场、地面停车场、化粪池、内部消防监控设施，酒店内部的水、电、气、电梯、消防设施及保安、保洁、垃圾清运等均由其自行管理维护。但酒店的水、电、气管线及消防设施与小区相关设施联接，酒店的配电柜位于小区配电室内，小区高层供水设施、配电室、天然气总表及消防水泵房、消防总控制台均由某物业公司统一管理维护。因该酒店自入驻后一直未支付物业费，某物业公司向法院起诉。
二、裁判结果
审理法院认为，某酒店位于案涉小区宗地红线图内，与小区一体规划、一体建设，属于同一物业服务区域，是案涉小区的业主，前期物业服务合同对其具有法律约束力。物业服务主要针对业主共有部分，业主不能以其对专有部分自行维护管理为由，拒绝支付物业费。但另一方面，物业服务收费应当与物业服务的类型、内容、质量相符。
</SPAN>某酒店作为空间位置相对独立或封闭的大型经营性物业，其实际接受的物业服务的类型、内容，与小区普通住宅及其他小型商业门市相比，存在较大区别，客观上减少了物业公司提供物业服务的工作量和成本，如果要求其按照前期物业服务合同约定的标准支付物业费，则可能导致利益失衡，不符合物业服务收费应当与物业服务类型、内容、质量相符的立法精神，不利于构建公平、诚信的营商环境，长远来看也不利于物业服务行业的高质量发展。审理法院根据某物业公司实际向某酒店提供物业服务的情况，判决某酒店按前期物业服务合同约定标准的60%支付物业费。
三、典型意义
根据法律规定，建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。但业主并没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判，只能被动接受，实践中引发了业主与物业服务企业之间关于物业收费标准的矛盾，对于经营性物业而言更为突出。
</SPAN>本案中，人民法院准确把握物业服务收费应当与物业服务类型、内容、质量相符的立法精神，以前期物业服务合同约定的物业费标准为基础，根据某物业公司实际向某酒店提供物业服务的情况，酌情确定某酒店应支付的物业费，在尊重意思自治的基础上兼顾利益平衡，有利于营造公平、诚信的营商环境，也有利于推动物业服务行业的高质量发展。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
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