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四川高院首次发布四川法院涉物业纠纷典型案例(6)
　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
　　第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
　　第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
　　案例八：某物业服务公司与蒋某、李某某物业服务合同纠纷案
　　——物业服务合同系继续性合同，给付物业服务费请求权的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起算
　　一、基本案情
　　2012年10月12日，某小区建设单位与某物业服务公司签订前期物业服务合同，约定由某物业服务公司为该小区提供前期物业服务，物业收费标准为多层商品房住宅0.4元/平方米·月，物业服务费按月支付，业主或物业使用人应在每月的1日—10日履行付费义务。因业主蒋某、李某某未支付2018年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，某物业服务公司于2021年12月对蒋某、李某某进行了催告，但蒋某、李某某仍不履行交费义务。某物业服务公司遂于2022年2月向法院提起诉讼。蒋某、李某某在审理过程中辩称，该公司的诉讼请求已超过诉讼时效。
　　二、裁判结果
　　审理法院认为，物业服务合同系定期重复给付之债，而非分期履行之债，物业服务费在债的关系成立时其给付总额并不能确定，且会随时间的延续而发生变化，不应按照最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。本案中，某物业服务公司于2021年12月向蒋某、李某某催交了物业费，结合合同约定的交费日期为每月的1日—10日，应认定该公司关于判令蒋某、李某某支付2019年1月以前的物业服务费等费用的诉讼请求，已过诉讼时效。对该部分诉讼请求，审理法院不予支持。审理法院遂判决蒋某、李某某向某物业服务公司支付2019年1月至2021年12月期间的物业服务费等费用。
　　三、典型意义
　　诉讼时效制度具有稳定社会秩序，督促当事人及时行使权利的重要价值，“法律不保护权利上的睡眠者”。权利人在诉讼时效期间行使权利的，产生诉讼时效中断的法律效果；若诉讼时效届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。
　　具体到物业服务合同中，物业服务人请求业主支付物业费的诉讼时效应从何时起算呢？在物业服务合同关系中，业主一般按照固定周期向物业服务人支付物业费；但不同于分期还款的借贷或分期付款的买卖，在物业服务合同成立之时，应支付的物业费总额并不确定，业主的每一期付款行为呈现出相对独立的特征。因此，物业服务人请求业主支付物业费的诉讼时效，应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。当然，诉讼时效制度并非鼓励债务人不履行义务，而是督促权利人及时行使权利，减少无益诉讼，维护社会秩序的稳定。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主亦应主动按照约定全面履行合同义务，按期支付物业费。
　　四、规范指引
　　《中华人民共和国民法典》
　　第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
　　诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
　　第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。
　　诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。
　　第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
　　（一）权利人向义务人提出履行请求；
　　（二）义务人同意履行义务；
　　（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
　　（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
　　案例九：某物业公司与某小区22名业主物业纠纷诉前调解案
　　——践行新时代“枫桥经验”，切实打造“诊未病”“治已病”“防再病”涉物业纠纷全链条诉源治理体系
　　一、基本案情
　　2016年3月，某物业公司与某小区业主委员会签订的《物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业服务费用为1.3元/平方米·月。后双方于2017年8月根据业主大会表决结果签订《物业服务合同补充协议》，对原合同部分条款进行变更，自2017年9月起，将案涉小区电梯住宅的物业服务收费标准上调为1.5元/平方米·月，并报当地住房城乡建设主管部门备案。此次变更涉及整个小区23栋住宅楼、800余户业主。案涉小区部分业主对物业服务收费标准上调持有异议，自2017年7月起拒绝支付物业服务费。2023年2月，因催收未果，某物业公司诉至法院，请求判令该小区22名业主按约支付物业服务费。

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