关于《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》的解读(2)

　　(六)第六条明确了尾盘销售土地增值税的申报时间

　　与预征起止时间、清算收入和销售面积归集的截止时间的规定相衔接，本条规定纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式按季申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。

　　【例】甲公司的某地房地产开发项目，主管税务机关于2026年4月20日受理清算申报，于5月31日出具清算审核结论，则甲公司应于7月份征期按照清算审核确认的单位建筑面积扣除项目金额，以尾盘方式申报缴纳税款所属期为2026年4-6月的土地增值税。

　　(七)第七条明确了尾盘销售土地增值税单位建筑面积扣除项目金额计算方法

　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。

　　【例】甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅，主管税务机关出具的清算审核结论确认的普通标准住宅扣除项目金额合计273000万元(其中与转让房地产有关的税金3000万元)，普通标准住宅可售建筑面积90000平方米，则单位建筑面积扣除项目金额=270000万元÷90000平方米=3万元/平方米;甲公司在清算审核后的某个属期销售尾盘9000平方米，发生与转让房地产有关的税金200万元，则与此相对应的扣除项目金额=9000平方米×3万元/平方米+200万元=27200万元。

　　(八)第八条明确了尾盘销售计算缴纳土地增值税时可按规定申报享受免征土地增值税优惠

　　纳税人办理尾盘销售申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定征收土地增值税;普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受免征土地增值税。

　　【例】甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅，在尾盘销售的某个税款属期，销售收入为3000万元，包括与转让房地产有关税金在内的扣除项目金额为2800万元，由于增值率未超过20%，可以申报享受免征土地增值税优惠。

　　(九)第九条明确了《公告》的施行时间

　　《公告》自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。

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