物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

第十九条 业主可以委托物业服务企业管理或者自行管理物业。

业主依法决定对物业管理区域实施自行管理的，按照国家、省有关规定执行；国家、省未有规定的，参照本条例有关规定执行。但电梯、消防等有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

鼓励老旧小区对多层建筑进行加装电梯等适老化改造。

电梯更新按照国家、省和市有关规定执行。

第二十条 鼓励物业服务企业提供维修、家政等便民服务，并与业主协商制定统一的价格标准，在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业提供的增值物业服务项目不得损害业主公共利益、不得损害他人合法权益、不得违背公序良俗。

第二十一条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准，以及物业服务合同提供服务：

（一）加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；

（二）对物业共用部位、共用设施设备运行状况于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置公告；

（三）落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作；

（四）突发事件应对期间，按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益。

物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十二条 物业服务企业应当遵守法律、法规和物业服务合同的约定并提供相应的服务，不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定擅自提高物业服务收费标准、降低物业服务标准或者增加收费项目；

（二）未经业主大会同意或者违反物业服务合同约定，擅自处分属于业主共有的财产；

（三）采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催缴物业服务费；

（四）违反规定对建筑物及其附属设施进行改造；

（五）干扰业主大会成立和业主委员会选举；

（六）损坏、擅自停用公共安全防护设施设备；

（七）擅自撤离物业管理区域，停止物业服务；

（八）违反法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他行为。

有前款规定情形之一，业主向县（市）、区物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处投诉的，业主委员会应当及时协助。县（市）、区物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处依法进行核查、作出处理并告知业主。

第二十三条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公开并及时更新下列事项：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；

（三）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；

（四）电梯、消防等设施设备技术服务机构名称、资质、联系方式、维护方案和应急处置方案等；

（五）法律、法规规定应当公开的其他事项。

物业服务企业每年至少公示一次物业费收支、代收费用及公共收益收支等情况。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复，经核查确认有误的，应当及时纠正。

第二十四条 物业服务企业应当具备提供专业服务的能力，在物业管理区域内提供绿化养护、公益广告宣传、卫生清洁、维护秩序、安全管理等综合物业服务，并组建相应人员团队、提供相应设备。

推行物业服务质量等级评定制度。推进物业服务第三方评估机构参与物业服务质量评定，出具公正、客观、真实、准确的评定结果，并定期公示。

第二十五条 市、县（市）、区物业管理行政主管部门应当做好物业服务企业的信用信息征集以及评价工作。

乡镇人民政府、街道办事处应当协助开展物业服务企业信用信息的征集和核查工作。

引导建设单位、业主大会选聘物业服务企业时将物业服务企业信用状况纳入选聘条件。

第二十六条 物业使用人装饰装修房屋，物业服务企业应当在开工前书面告知注意事项以及禁止行为等。

物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查，发现违规装饰装修的，应当及时制止并通知整改；对拒不改正的，物业服务企业应当及时报告有关行政管理部门。业主或者物业使用人、装饰装修施工人员对物业服务企业巡查应当予以配合。

物业服务企业不得向物业使用人收取或者变相收取装修保证金。

第二十七条 物业管理区域内住宅小区汽车停车收费应当根据业主共有和专有的区分标准分为车位服务费和场地使用费。

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