建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，或者物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

第五十一条 物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积应当不低于二十平方米，不高于七十平方米。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风采光条件和水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于二层。

规划自然资源部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等进行审查验收。住房城乡建设主管部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业服务用房建筑面积、位置进行核查。不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置。

物业服务用房和物业管理设施设备用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自改变其用途，不得将其分割、转让、抵押。

鼓励在新建住宅小区设置接收邮件、快递的场所或者设施等，提升物业服务水平。

第五十二条 前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业和物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府移交物业档案。

物业档案包括下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业承接查验协议、查验记录、交接记录及备案证明；

（五）物业管理所必需的业主清册等其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。



第五章 物业管理服务



第五十三条 从事物业服务活动的企业应当依法成立，具有独立法人资格。

法律、法规对物业服务人员从业资格有规定的，适用其规定。

第五十四条 物业服务企业应当做好信用信息和物业项目信息等填报，配合相关部门做好信用信息的核实等工作。

物业服务企业确定或者更换物业项目负责人的，应当于确定或者更换之日通过信用信息平台更新相关信息，书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并予以公告。

物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案。

第五十五条 建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

评估机构应当依照法律、法规规定和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面，评估结果应当向全体业主公布。

第五十六条 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。

鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

第五十七条 业主委员会应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案予以公示，充分听取业主意见。

物业服务企业应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案，并予以公告，同时抄送街道办事处、乡（镇）人民政府。

第五十八条 物业服务合同应当约定下列主要事项：

（一）共有部位、共有设施设备的日常维修、养护、运行和管理；

（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；

（三）共有绿地、花木等的养护与管理；

（四）物业管理区域内环境卫生的维护，生活垃圾分类投放及收集的要求；

（五）物业服务收费标准和交纳时间；

（六）公共收益的管理、使用、分配；

（七）合同期限和违约责任；

（八）其他物业服务内容。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

法律、行政法规另有规定的，适用其规定。

第五十九条 物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的服务标准和服务规范提供专业化的服务。

第六十条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准。

（二）擅自提高物业服务收费标准。

（三）擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动。

（四）以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

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