（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在三十日内书面告知物业所在地的区县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，报送筹备首次业主大会会议所需资料，并在物业管理区域内公告。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起六十日内，组织成立业主大会筹备组。

建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，物业管理区域内二十名以上业主可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会提出成立业主大会的申请，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在三十日内予以核实，符合条件的，组织成立业主大会筹备组。”

第十一条　建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

（一）业主名册；

（二）物业管理区域划分证明；

（三）房屋及建筑面积清册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备的交接资料；

（六）物业服务用房配置资料；

（七）成立业主大会必需的其他资料。

第十二条　业主大会筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、社区党组织、居民委员会等代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

筹备组正式开展筹备工作前，区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

第十三条　业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟定业主委员会选举办法；

（五）提出业主委员会组成人员候选人名单；

（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前，将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。

第十四条　业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。因特殊情况未能在九十日内组织召开首次业主大会会议的，可以延长三十日。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

第十五条　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合本条例第十条第一款规定条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

第十六条　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。

业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

第十七条　采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

第十八条　采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

第十九条　业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。


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