第二十一条 建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当拟定物业服务方案，并向街道办事处、乡镇人民政府申请确定前期物业服务等级。

街道办事处、乡镇人民政府应当会同县（区）人民政府住房城乡建设部门、居民委员会、村民委员会和建设单位，根据住宅小区规划建设情况、物业服务内容和标准，确定前期物业服务等级。

第二十二条 建设单位承担前期物业管理责任。

建设单位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务人，并与其签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十三条　县（区）人民政府住房城乡建设部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导和监督物业承接查验工作。

建设单位应当与选聘的前期物业服务人共同对物业服务区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成书面查验记录，签订物业承接查验协议。前期物业服务人应当将承接查验情况在物业服务区域内显著位置公示。

物业承接查验的具体办法由市人民政府住房城乡建设部门制定。

第二十四条　建设单位按照国家和省有关规定承担物业保修期内物业的养护、维修责任。

物业保修期届满九十日前，街道办事处、乡镇人民政府应当会同县（区）人民政府住房城乡建设部门，指导业主委员会组织业主对物业的质量进行全面查验。经查验存在质量问题的，应当督促建设单位履行保修责任。

第二十五条　物业服务人提供物业服务应当遵守下列规定：

（一）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（二）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（三）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

（四）及时向街道办事处、乡镇人民政府和业主委员会告知更换物业项目负责人情况；

（五）对业主违反管理规约的行为进行劝阻和制止，并及时报告业主委员会；

（六）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（七）配合街道办事处、乡镇人民政府、有关部门和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作；

（八）法律、法规的其他有关规定。

第二十六条 物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，如实公示并及时更新下列信息：

（一）营业执照、企业信用等级、项目负责人、服务电话、投诉电话；

（二）物业服务的内容、等级和标准，收费项目、标准、依据和方式等；

（三）供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位的报修电话等；

（四）物业服务费收交情况、受委托管理的住宅专项维修资金使用情况和业主共有部分的经营与收益情况；

（五）其他应当公示的信息。

物业服务人可以同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第二十七条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

业主应当按照约定向物业服务人支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。

物业服务人不得采取停止或者以限时、限量等方式变相停止供水、供电、供气、供热，以及限制车辆进出等方式催交物业服务费。

第二十八条 建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

未经业主共同决定，建设单位、物业服务人、业主委员会不得擅自利用业主共有部分进行经营，不得擅自使用属于业主共有部分产生的收益。

下列收入在扣除合理成本之后，属于业主公共收益：

（一）利用物业服务区域内业主共有道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费；

（二）利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、共用设施设备发布广告的经营性收入；

（三）利用物业服务用房或者公共区域获取的租金；

（四）共有部分被依法征收的补偿金；

（五）法律、法规规定的其他应当归业主共有的收入。

一个物业服务区域应当开立一个公共收益账户。业主委员会应当将公共收益单独列账、独立核算，并按季度将收支明细在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。

经业主共同决定，业主公共收益可以由建设单位、物业服务人代收代管，但应当遵守前款规定。

第二十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。未约定期限的，应当在合同终止之日起三十日内退出物业服务区域。

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