同一物业服务区域分期开发建设的项目，物业服务用房、业主委员会用房应当首期建设。

物业服务用房、业主委员会用房、共用设施设备配套用房属于物业服务区域全体业主共有，任何单位、组织和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。

第十一条 自然资源部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业服务用房、业主委员会用房的设计指标、位置和面积进行审核。住房城乡建设主管部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业服务用房、业主委员会用房的配置情况进行核查。不动产登记部门在办理首次登记时，应当注明物业服务用房、业主委员会用房室号。

在建设项目竣工验收时，住房城乡建设主管部门应当将物业服务用房、业主委员会用房建设情况纳入竣工验收的内容。

第十二条 新建物业服务区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件（快件）接收等配套设施，应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。



第三章 业主、业主大会、业主委员会与监事委员会



第十三条 不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。业主在物业管理活动中，根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务。尚未依法办理房屋所有权登记，但是符合法律法规规定的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。

第十四条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成，同一物业服务区域设立一个业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

第十五条 业主大会会议应当按照规定召开。召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开十五日前通知全体业主并报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会，由其派员对会议进行监督。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的事项、时间、权限。

物业使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会、监事委员会和物业管理委员会成员。

第十六条 物业服务区域内业主人数较多的，可以以栋、单元、楼层为单位共同推选业主代表，协助业主委员会开展工作。

业主代表经书面委托可以代表本片区业主参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

业主代表的推选及表决办法应当在业主大会议事规则中约定。

第十七条 业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主委员会由五至十五人单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任从业主委员会成员中推选产生。

业主委员会可以设置候补委员，业主委员会候补委员人数不得超过业主委员会正式成员人数的百分之五十。候补委员的任职资格、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中规定。业主委员会候补委员的选举产生应当参照业主委员会成员的选举方式。设立候补委员的，应当与业主委员会一并在物业服务区域显著位置公告并备案，同时通过互联网等方式告知业主。

业主委员会成员出现缺额的，由候补委员按照得票多者依次递补。

第十八条 业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作。

监事委员会由三人或者五人组成，成员在非业主委员会成员的业主中产生。监事委员会议事规则和成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。

监事委员会主要履行以下职责：

（一）审核业主委员会的工作计划和报告、业主大会收支情况报告;

（二）监督业主委员会财务活动，包括筹集、管理、使用建筑物及其附属设施维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;

（三）监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况，对业主委员会及其成员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会予以纠正;

（四）督促业主委员会及时召开业主大会会议;

（五）向业主大会会议提出其职权范围内的建议、意见;

（六）列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出建议或者质询;

（七）向业主大会报告监事委员会行使职权的情况并通告全体业主；

（八）业主大会议事规则规定的其他职责。

第十九条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会、业主委员会印章；

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