9.评估技术要点
9.1估价对象的界定。界定自然资源的实物载体范围是明晰自然资源资产权利范围的基础。评估中应从各自然资源门类及其细分种类、平面与立体界址范围、不同自然资源间在平面和立体维度的相邻关系等方面对估价对象的实物客体特征进行清晰描述、明确界定，确保不重不漏。
9.2影响因素分析。除各类自然资源资产评估时需关注的价格影响因素外，评估中还应重点分析自然资源资产包中因多种自然资源组合而产生的关联影响因素，以及通过关联因素体现出的协同效应或权衡效应对单项资源资产价格产生的增值或减值影响。
基于影响因素直接作用对象的不同，关联影响因素可分为：
（1）对效用产生影响的因素。指使资产包的总体效益或其中某类资源资产给产权人带来收益产生变化的因素。例如，良好的生态景观资产对同一自然资源资产包内房地产用地价格产生增值影响。
（2）对成本产生影响的因素。指使资产包总体运营成本或其中某类资源资产进行开发利用时，需投入的必要成本发生变化的因素。例如，为获得生态景观资产对同一自然资源资产包内房地产用地产生的增值溢价，需投入额外成本以维护或提升生态景观资产的质量；以生态修复为主导方向的自然资源资产与以经营性开发为主导方向的自然资源资产组合供应时，需额外增加保护性修复工程成本。
9.3方法的选择与运用
9.3.1一般要求。
（1）采用分估模式时，可依据相应的评估技术准则，基于评估目的、市场特征、资料完备程度等，对组成自然资源资产包的各单项自然资源资产分别选择适用的评估方法；既有估价技术标准中对评估方法数量没有明确要求的，可根据估价原理选用适宜的评估方法。
（2）采用分估模式评估自然资源资产包中某单项自然资源资产价格时，应特别关注组合形成的协同效应或权衡效应对待估对象价格水平产生的增进或抑制作用，通过对收益、成本、利润率、增值收益率、还原率（贴现率）及风险值等相关参数的调整予以合理量化；
（3）采用合估模式时，优先选用预期收益贴现还原路径、整体价值剥离显化路径类的评估方法；当需根据自然资源资产包的整体价格水平测算各单项自然资源资产价格时，应在分析各组合要素贡献与特征的基础上，合理分摊，并在报告中阐述价格分摊过程；
（4）以服务于组合供应为目的的评估中，当自然资源资产包中含有现阶段难以产生经济价值的自然资源资产时，可根据其必要的成本投入进行估值，并结合市场可接受程度对最终评估结果进行合理调整，保障所有者权益。
（5）对关联影响因素及其影响规律的识别、分析与量化在整体评估中具有重要意义，评估中应结合各类自然资源资产的价格形成机制、价格变动规律及市场交易中的实证经验进行总结提炼，科学显化。
9.3.2适用交易实例比较修正路径类的方法时：①可比实例的个数不得少于3个；②应特别关注实例与待估对象在自然资源资产包组合类型与组合结构比例等方面的可比性，按照相似性大于差异性的原则选取可比实例；③在价格影响因素修正中，应注意可比实例与待估对象在关联影响因素方面的差异，在论证分析的基础上予以必要的修正。
9.3.3适用预期收益贴现还原路径的方法时：①应重点分析收益的来源、构成及其持续性等；②当自然资源资产包中含有生态补偿、生态权益收益、可交易的生态指标配额等各类生态产品时，应纳入总收益范畴，同时需关注为维护或提升生态系统服务质量而需额外进行的人、财、物等各类投入；③关联影响因素及资产组合的协同效应、权衡效应的影响需在收益或费用测算环节予以体现，当其对收益的风险性产生影响时，还可在贴现率（还原率）中合理体现。
9.3.4适用整体价值剥离显化路径的方法时：根据市场交易实例确定自然资源资产包整体或其中某单项资源资产开发完成后的售价、开发成本等参数时，应分析待估对象资产组合条件对其可能形成的影响。
9.3.5适用重置成本模拟分析路径的方法时：取得成本、开发成本中应包含资产包内各构成要素的前期收储及开发整理、资产管护与质量提升、生态保护投入等客观费用；为实现自然资源资产包整体的合理有效利用，而以自然资源资产包中某类自然资源为载体进行的必要的成本投入，可整体计入，也可根据情况，在自然资源资产包中的组成要素间进行合理分摊，并阐明分摊的依据与方法。
9.3.6适用价格或费用标准修正调整路径的方法时：若既有自然资源公示价及其修正体系中缺少能够体现自然资源资产包中关联影响因素对价格影响的修正系数，可在评估结果确定环节，对该方法的测算结果进行必要的调整、修正，并阐述理由。
10估价报告撰写与备案
10.1估价报告撰写的基本要求。
（1）估价报告由《估价结果报告》和《估价技术报告（评估工作底稿）》构成；《估价结果报告》应整体撰写，侧重于为报告使用者全面理解评估报告并正确使用评估结论提供所需信息；《估价技术报告（评估工作底稿）》可选择依据资源门类分别撰写，报告中除前述内容外，还需详细阐述评估方法的选择与运用、评估参数的测算与取值等专业技术过程。

总共4页  [1] [2] 3 [4] 
上一页  下一页