（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；

　　（二）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等；

　　（三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；

　　（四）法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分。

　　第十四条　物业服务用房由建设单位无偿提供，并应当符合下列配置要求：

　　（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

　　第十五条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

　　业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第三章　业主、业主大会和业主委员会

第一节　业　　主

　　第十六条　物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主；未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的，应当认定为业主。

　　除前款规定外，符合下列条件之一的，应当认定为业主：

　　（一）因征收或者人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;

　　（二）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

　　（三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;

　　（四）其他符合法律、法规规定的组织或者个人。

　　尚未依法办理所有权登记，但基于买卖、赠与等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的组织或者个人，可以认定为业主。

　　一个专有部分按一人计算业主。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算业主。

　　第十七条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主大会筹备组、业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（八）对共有部分使用、收益享有知情权、监督权；

　　（九）监督房屋专项维修资金的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第十八条　业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生维护以及突发事件应对等方面的制度；

　　（三）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；

　　（四）按时交纳物业费、房屋专项维修资金等费用；

　　（五）配合物业服务人实施物业管理；

　　（六）履行房屋安全使用责任；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

第二节　业主大会

　　第十九条　一个物业管理区域依法成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。必要时，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当给予指导。

　　第二十条　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　（一）已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的；

　　（二）已交付业主的人数占比百分之五十以上的；

　　（三）自首套物业交付业主之日起满二年且已交付业主的人数占比百分之二十五以上的。

　　第二十一条　达到召开首次业主大会会议条件的，建设单位或者前期物业服务企业应当在物业管理区域内公示，并向物业所在地街道办事处（镇人民政府）书面报告。书面报告应当包含物业建筑面积、物业出售并交付时间、业主名册等内容。

　　达到召开首次业主大会会议条件的，专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主，可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会筹备组的申请。

　　街道办事处（镇人民政府）应当自收到前两款规定的报告或者申请之日起三十日内组建业主大会筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

　　第二十二条　筹备组由七人以上单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，其他成员由街道办事处（镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会和建设单位、前期物业服务企业等派员担任。建设单位、前期物业服务企业无法参加或者拒不参加的，不影响筹备组成立。

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