第二章 物业服务管理区域和前期物业


第九条 物业服务管理区域的划分应当符合法律、法规的规定，综合考虑共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。

规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业服务管理区域。

第十条 有以下情形之一的，可以将其确定为一个物业服务管理区域，并由一个物业服务人实施物业服务管理：

（一）属于独立封闭式小区的；

（二）处于同一街区或者位置相邻的；

（三）配套设施设备可以共享的；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；

（五）其他可以整合成一个物业服务管理区域的。

根据前款第二项、第三项和第五项确定的物业服务管理区域，建筑物规模一般不小于三万平方米。

第十一条 建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，依法签订前期物业服务合同。

前期物业服务期限在前期物业服务合同中约定，期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第十二条 建设单位与前期物业服务人应当在住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府的指导、监督下，共同确认物业服务管理区域，对物业服务管理区域内的共有部分、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，并向业主公开查验的结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

第十三条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的千分之二至千分之三的比例确定物业服务用房。但最低不能低于四十平方米。物业服务用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积，其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途，不得转让、出租和抵押物业服务用房。业主委员会办公用房从物业服务用房中予以调剂安排。

第十四条 在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业服务管理必需的其他资料。

物业已投入使用，前款所列资料尚未移交的，应当移交；资料不齐全的，应当在约定时间内补齐。

第十五条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

第十六条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

第十七条 前期物业服务合同期限届满前，街道办事处、镇人民政府应当组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，就物业服务管理事项进行表决。


第三章 业主、业主组织和物业管理委员会


第十八条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业服务管理活动中，享有下列权利：

（一）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

（二）提议召开业主大会，并就物业服务管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对共有部分、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权；

（九）监督维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第十九条 业主在物业服务管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业服务管理区域内共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的要求；

（三）执行业主大会、业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；

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