规划为城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

物业管理区域由所在地物业主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府划分，并征求社区居民委员会的意见。

第十一条 新建物业的物业管理区域一般根据建设用地宗地范围划定；分期开发建设的物业，配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；两宗以上相邻的物业，配套设施设备和物业管理用房共用的，应当划定为一个物业管理区域。

自然资源和规划主管部门在审查建设工程设计方案时，应当征求物业主管部门对物业共用设施设备和物业管理用房配置的意见。

建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向物业所在地物业主管部门书面申请核定物业管理区域。物业主管部门应当在收到申请之日起十个工作日内，通过政务信息共享方式获取建设工程设计方案、总平面图和建设工程规划许可证以及附件、附图等相关资料，核定物业管理区域并书面告知建设单位。

新建物业出售时，建设单位应当将物业管理区域的四至范围及附图在买卖合同中明示。

第十二条 相毗邻的不同物业管理区域，经各自区域的业主大会同意后可以依法合并为一个物业管理区域。

已经确定为一个物业管理区域，且物业管理区域内的配套设施设备和物业管理用房无法独立分割的，不得划定为多个物业管理区域。

需要调整物业管理区域的，由业主委员会根据业主大会的决定，向所在地物业主管部门提出申请。物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会，结合物业管理实际需要，确定调整方案并公告。

第十三条 对物业配套设施设备不全的老旧住宅物业，市、县（市、区）人民政府应当加强综合改造，明确物业管理的相关内容，建立物业管理机制。

老旧住宅物业实施物业管理的，物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府依法划定物业管理区域。



第三章 业主组织



第十四条 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会，指导和协助业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的；

（三）属于一个物业管理区域但分期开发的建设项目，先期开发部分符合前两项规定条件之一的。

筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的人员组成。筹备组人数一般为五人至十五人的单数，其中业主代表的人数不低于筹备组人数的百分之五十。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十五条 首次业主大会筹备组成立后，应当及时通知建设单位，建设单位应当在收到通知之日起五个工作日内向业主大会筹备组报送下列文件资料：

（一）房屋及建筑物面积清册；

（二）业主名册；

（三）建筑竣工总平面图；

（四）共用设施设备清单；

（五）物业管理用房配置资料；

（六）其他有关的文件资料。

第十六条 下列事项由业主共同决定:

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改管理规约;

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

（七）改建、重建建筑物及其附属设施;

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，集体讨论、书面征求意见可以运用电子信息技术方式进行。

第十八条 业主投票权数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算；业主总人数按照前述的统计总和计算。

（二）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积按照前述的统计总和计算。

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