第十一条 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则等草案；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并在首次业主大会会议召开前作出答复。

第十二条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收前，将筹备经费存入街道办事处（乡镇人民政府）以竞争性方式选择产生的银行账户。

筹备经费应当独立建账、专款专用，主要用于首次业主大会筹备及会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、交通、通讯等必要支出。

筹备组成立后，可以编制筹备经费支出预算，经筹备组全体成员签字后书面向街道办事处（乡镇人民政府）申请预支筹备经费，预支额度一般不超过筹备经费总额的百分之六十。街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到申请后三个工作日内，核实并划拨筹备经费预支款。

首次业主大会会议召开后，筹备组应当向全体业主公示筹备经费的使用情况，预支经费的应当及时申请核销。筹备经费结余部分的使用由业主大会决定。

第十三条 首次业主大会会议应当自筹备组成立之日起九十日内召开，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生业主委员会。

筹备组应当自业主委员会产生之日起十日内向业主委员会移交全部资料和筹备经费余额，移交完毕后筹备组自动解散。

首次业主大会会议未能表决通过业主大会议事规则、管理规约的，筹备组的工作期限延长九十日；到期仍未表决通过的，筹备组予以解散，由街道办事处（乡镇人民政府）指导业主另行成立筹备组筹备首次业主大会会议。

首次业主大会会议未能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数低于业主大会议事规则规定人数下限的，应当决定补选并延长筹备组工作期限。到期仍未能选举产生业主委员会的，筹备组予以解散。

第十四条 对于指导后仍无法成立业主大会或者选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时组织成立物业管理委员会，县级物业主管部门应当给予业务指导。物业管理委员会的人员组成、产生办法等按照本条例第九条关于筹备组的规定执行。

物业管理委员会临时代为履行业主委员会的职责，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

物业管理委员会的任期一般不超过两年，期满未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，街道办事处（乡镇人民政府）应当重新组建物业管理委员会。

物业管理委员会自业主委员会产生并备案之日起停止履行职责，办理移交手续后自动解散。

第十五条 业主大会应当根据法律、法规或者业主大会议事规则的规定召开定期会议和临时会议。

会议召集人应当于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示，并告知相关的居（村）民委员会。业主大会会议不得对未经公示的议题进行表决。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会可以派代表列席业主大会会议。

业主委员会未按照规定及时组织召开业主大会会议的，业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期组织召开。

第十六条 下列事项由业主共同决定，不得授权业主委员会行使：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）制定共有物业和共有资金的管理与使用办法；

（四）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准；

（五）选聘、解聘物业服务人；

（六）使用物业专项维修资金；

（七）筹集物业专项维修资金；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变共有物业的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十）物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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