物业管理委员会持镇人民政府或者街道办事处出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

第二十八条 物业管理委员会应当依法履行职责，依照法律、法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

已召开业主大会并选举产生业主委员会，或者因物业服务区域调整、房屋灭失等原因物业管理委员会无存续必要的，镇人民政府或者街道办事处应当在该事由发生之日起三十日内解散物业管理委员会，并在物业服务区域内显著位置公示。

第二十九条 业主大会筹备组或者物业管理委员会组建所需经费，由建设单位先行垫付；无法确定建设单位的老旧小区，由镇人民政府或者街道办事处垫付。业主委员会或者物业管理委员会组建后，所垫付费用从物业服务区域公共收益中支出。

业主大会和业主委员会或者物业管理委员会工作经费的筹集、管理、使用由业主共同决定，工作经费从物业服务区域公共收益中支出，不足部分由全体业主共同承担。业主大会和业主委员会或者物业管理委员会的经费使用情况，每年不得少于两次以书面形式在物业服务区域内显著位置公示，业主可以随时查询。

经业主共同决定，可以对业主委员会成员或者物业管理委员会中的业主代表成员发放工作津贴。

第三十条 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费，由业主大会筹备组根据物业服务区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至物业所在地的镇人民政府或者街道办事处，由业主大会筹备组使用。

第三十一条 业主大会、业主委员会的决定，对物业服务区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业服务区域物业管理无关的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规、危害社区安定、损害社会公共利益的，物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门或者镇人民政府或者街道办事处应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主认为业主大会、业主委员会作出的决定损害其合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业服务区域物业管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。

第三十二条 业主大会、业主委员会应当配合物业所在地居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。



第三章 前期物业管理

第三十三条 本条例所称前期物业管理是指建设单位通过招标或者协议方式选聘物业服务企业和其他管理人，在物业服务区域内进行的物业服务活动。

建设单位应当在申请《商品房预售许可证》前或者现房销售三十日前，在县（区）物业管理行政主管部门、镇人民政府或者街道办事处的监督下通过招标方式选聘前期物业服务企业。建设单位在招标过程中应当听取当地物业服务行业协会的意见和建议。

投标人少于三个或者物业服务区域房屋建筑面积小于三万平方米的，经县（区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

县（区）物业管理行政主管部门和物业所在地的镇人民政府或者街道办事处应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。

第三十四条 物业服务区域由所在地县（区）物业管理行政主管部门综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照以下原则予以划分：

（一）按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业服务区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业服务区域；

（三）不同物业服务区域地理上自然相连的，可以合并为一个物业服务区域。

划分物业服务区域有争议的，由县（区）物业管理行政主管部门会同物业所在地的镇人民政府或者街道办事处确定。

建设单位销售物业时，应当在物业销售场所公示物业服务区域内的物业共用部位、共用设施设备的相关信息，并作为物业买卖合同的附件。

第三十五条 新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：

（一）生活用水纳入公共供水管网，安装供水计量装置，并供水到户；

（二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电；

（三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

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