第七条 保险公司开展不动产投资，应当根据监管要求、投资需求、负债特性、偿付能力、风险偏好、资产负债管理、投资管理能力和风险管理能力等因素，合理设定不动产投资的配置比例，并履行相应的内部审批程序。



第二节 职责分工及授权批准



第八条 保险公司开展不动产投资，要设置相应的部门或岗位，明确相关部门或岗位的职责权限，确保不动产投资业务不相容部门或岗位相互分离、制约和监督。

不动产投资业务不相容部门或岗位至少包括：

（一）投资决策与投资执行；

（二）投资决策、投资执行与法律、合规、风险管理;

（三）投资决策、投资执行与投资运营。

保险集团（控股）公司及其保险子公司共享内部资源，由集团内符合监管要求的保险资产管理机构提供咨询服务和技术支持的，要明确双方的职责边界，不得通过接受咨询服务和技术支持等方式直接或变相让渡保险公司在投资决策、投资执行、投资运营、法律合规、风险管理等关键环节形成最终决定性意见的职能和权利。在此基础上，双方可签署咨询服务和技术支持协议等约定具体服务内容。

第九条 保险公司开展不动产投资，要合理设置不动产投资相关岗位，配备符合监管要求、具有不动产投资相关经验的专业人员。

第十条 保险公司开展不动产投资，要建立健全相对集中、分级管理、权责统一的不动产投资决策程序和授权机制，确定股东会、董事会和经营管理层的决策权限及批准权限。

第十一条 保险公司开展不动产投资，要建立覆盖项目筛选、立项审批、尽职调查、商务谈判、投资决策、协议签署、交易执行、投后管理等各个业务环节的操作流程或操作细则，明确各个环节、有关岗位的职责要求、衔接方式及操作标准。保险公司要定期检查和评估不动产投资相关制度的执行情况。



第三节 项目筛选与立项



第十二条 保险公司以物权或项目公司股权方式投资不动产，要建立项目筛选和储备机制，根据资产配置计划建立项目储备库，明确项目筛选原则及入库标准。

第十三条 保险公司以物权或项目公司股权方式投资不动产，由投资执行部门或岗位收集包括项目位置、使用类型、建筑或土地情况、投资规模等基本信息，并根据项目基本信息、投资价值分析材料、投资模型、合规性等对拟投资的不动产项目进行初步筛选。

第十四条 保险公司要建立项目立项审批机制。经筛选后具备投资价值的项目，由投资执行部门或岗位按照程序提交投资决策机构或其授权机构或授权人员进行立项审批。

第十五条 保险公司要根据项目立项审批情况，对项目储备库进行动态管理，及时更新储备项目信息和状态。



第四节 尽职调查与商务谈判



第十六条 保险公司开展不动产投资，应当根据监管规定聘请第三方专业机构提供尽职调查等专业服务。保险公司要建立选聘相关制度及配套流程，明确选聘要求及标准，并符合其相关内部控制规定。专业机构资质应当符合监管要求。

保险公司投资不动产金融产品，应要求不动产投资管理机构（以下简称投资机构）确保募集资金安全和独立，配合保险公司进行尽职调查并提供产品募集文件、相关论证报告或尽职调查报告等书面文件。

第十七条 保险公司开展不动产投资，由投资执行部门或岗位对投资标的开展尽职调查，法律、合规、风险管理部门或岗位的专业人员参与投资标的项目评审，并发表意见。尽职调查报告及其他尽职调查信息要在投资执行、法律、合规、风险管理以及投后管理等部门或岗位间共享。

第十八条 保险公司开展不动产投资尽职调查，重点关注以下要素：

（一）拟投资的不动产项目的产权状况、区位状况、管理权状况以及土地使用年限等；

（二）以物权方式投资不动产的，重点关注拟投资标的权证状况、权证限制状况等；

（三）以项目公司股权方式投资不动产的，重点关注项目公司产权归属、资产抵押、负债状况、经营范围、不动产用途、法律诉讼等；

（四）投资不动产金融产品的，重点关注投资机构的投资管理能力、产品的合法合规性、基础资产的可靠性和充分性，及投资策略和投资方案的可行性等；

（五）其他影响交易安全和保险资金投资安全的要素。

第十九条 保险公司要结合尽职调查情况，按照市场化原则，通过与交易对手商务谈判，协商确定交易价格和交易结构等核心投资条款，优化项目风险收益特征。涉及重要商业条款的谈判，要由投资专业人员和法律专业人员共同参加。

第二十条 商务谈判结果要以书面形式进行确认，落实在投资协议或其他法律文本中。对权证手续设限的不动产，要通过书面合同，约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项，防范和控制交易风险。

保险公司投资不动产金融产品，要与投资机构签订投资合同或者协议，载明当事人权利义务、管理费率、业绩报酬、管理团队关键人员变动、投资机构撤换、利益冲突处理、风险防范、信息披露、异常情况处置、资产退出安排以及责任追究等事项。保险公司要通过法律文件约定等方式，确保投资不动产金融产品形成的财产独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产及其管理的其他财产。

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