物业主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

第四十二条 物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

符合业主大会成立条件的，乡镇人民政府、街道办事处应当及时组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。



第四章 物业管理服务



第四十三条 物业主管部门应当加强对物业服务人的监督管理，开展物业服务人信用评价，促进物业服务行业提高服务水平。

物业服务人应当按照国家和省有关规定组织从业人员参加技能培训，提高从业人员素质和技能水平。

第四十四条 鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务人。业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务人订立物业服务合同。

物业服务合同应当载明下列内容：

（一）物业服务内容、服务标准、收费标准和委托代收费事项；

（二）分项服务标准（含人员配置）和费用分项测算；

（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定；

（四）物业服务标准的评估标准与方法；

（五）物业服务用房、专项维修资金的管理与使用；

（六）利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法；

（七）双方的权利义务；

（八）违约责任、履约保证措施、合同期限、合同解除的条件；

（九）与物业服务有关的其他事项。

物业服务人在物业服务合同签订之日起十日内，应当将合同副本报物业所在地县（区）人民政府物业主管部门备案。

第四十五条 物业服务人应当按照物业服务合同约定提供相应服务，并遵守下列规定：

（一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期召开业主恳谈会，听取业主、物业使用人的意见和建议，及时受理业主、物业使用人投诉；

（四）未经本人同意或者非因法定事由，不得向其他单位和个人透漏业主、物业使用人信息；

（五）做好物业服务区域内的门卫、巡逻、技防监控等秩序维护和安全防范工作，并接受公安机关的指导检查；

（六）维护管理车辆停放、通行秩序；

（七）配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业服务区域开展服务，并提供便利；

（八）制定消防安全制度、灭火和应急疏散预案，做好消防控制值守工作，开展消防安全宣传教育和防火检查，消除火灾隐患；

（九）配合做好社区管理的有关工作。

第四十六条 终止或者解除物业服务合同（含前期物业服务合同），应当依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日书面告知。

自物业服务合同解除之日起十日内，原物业服务人应当与业主委员会、新物业服务人办理下列交接事宜：

（一）业主和物业的基础档案；

（二）物业服务中形成的物业服务档案；

（三）物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；

（四）物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；

（五）电梯等特种设备的安全与节能技术档案；

（六）消防等专项设施设备技术手册、维护保养记录等资料；

（七）利用共用部位、共用设施设备经营的有关资料，预收、代收和清算欠收的有关费用；

（八）物业服务期间配置的固定设施设备资料；

（九）应当移交的其他资料。

第四十七条 新的物业服务人应当与原物业服务人、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，制作查验记录并签字。

新的物业服务人承接物业时，应当与原物业服务人、业主委员会签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第四十八条 物业服务人应当将下列信息在物业服务区域内显著位置公示并及时更新：

（一）物业服务人项目负责人基本情况、联系方式、物业服务电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、燃气、热力等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）公共水电费用分摊情况，物业共用部位和共用设施设备经营所得收益以及使用情况；

（五）房屋装饰装修以及使用过程中应当注意的安全事项；

（六）价格、物业等主管部门监督电话；

（七）应当公示的其他信息。

业主、物业使用人对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

第四十九条 物业服务人未经业主大会或者业主委员会同意，不得擅自在物业服务区域内进行下列活动：

（一）改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；

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