（十一）市场监督管理部门负责对物业服务区域内电梯等特种设备安全运行的监督管理；

　　（十二）城市管理部门负责指导做好物业服务区域内城市管理相关工作，依法查处城市管理领域违法行为；

　　（十三）国防动员主管部门负责物业服务区域内人防工程维护管理的监督检查，依法查处破坏、侵占人民防空设施等违法行为。

　　其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。

　　第九条 街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：

　　（一）组织、指导、协调本辖区业主大会设立和业主委员会选举与换届；

　　（二）指导和督促业主大会、业主委员会和物业服务人依法履行职责；

　　（三）调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系；

　　（四）组织、推动老旧小区实施物业管理；

　　（五）负责落实县级以上地方人民政府依法采取的应急措施，指导业主委员会、物业服务人开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理；

　　（六）建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理活动中的重大问题；

　　（七）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。

　　居（村）民委员会应当依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。

　　第十条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，推进行业标准化建设，规范物业服务行为；协助住房城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）加强从业人员培训，提高物业服务水平；调解处理物业服务人之间的纠纷，促进行业健康发展。

　　鼓励物业服务行业组织建立物业管理行业监测、披露机制，开展物业服务质量评价；建立符合业主与行业需求的第三方招标投标与咨询机构库，以供业主选择物业服务人时参考。

　　第十一条 县级以上地方人民政府应当结合旧城改造和城乡环境治理，建立老旧住宅区管理长效机制，对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅区按照有利于物业管理的原则进行综合改造整治，完善相关配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区居住环境。

　　根据老旧住宅区改造后的实际情况，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设、资源共享、便利服务、协商议事等因素，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主向县（区）人民政府住房城乡建设主管部门申请划分物业服务区域，并指导成立业主大会，选举业主委员会或者组建物业管理委员会。

　　第二章　业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第十二条 不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

　　尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情形之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：

　　（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；

　　（二）因继承取得房屋所有权的；

　　（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；

　　（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；

　　（五）法律、法规规定的其他情形。

　　第十三条 业主在物业管理活动中根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务。

　　物业承租人、借用人、居住权人等物业使用人根据法律法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

　　业主和物业使用人不得以放弃权利为由不履行相应义务。

　　第十四条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成，一个物业服务区域设立一个业主大会。

　　业主总人数较少且经全体业主一致同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十五条 首次业主大会会议筹备经费由建设单位依法承担，应当按照物业服务区域规划核准总建筑面积（含地下建筑面积）每平方米0.3元的标准缴纳首次筹备经费，单个物业服务区域总费用最低不少于一万元，最高不超过八万元。

　　新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或现房销售前，将首次筹备经费交存至该辖区内的街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户。

　　县（区）人民政府住房城乡建设主管部门在办理在建项目物业服务区域备案手续时，应当查验建设单位交存首次筹备经费的情况。

　　市、县人民政府住房城乡建设主管部门在办理新建现房网签备案手续时，应当查验建设单位交存首次筹备经费的情况。

　　老旧小区以及建设单位已不存在的物业服务区域筹备首次业主大会的，首次筹备经费由街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导、协调按下列方式筹集：

　　（一）共有部分经营收益；

　　（二）全体业主共同交纳；

　　（三）社会各界、企事业单位、个人自愿捐赠等其他方式；

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