第二十五条 有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当按照规定组建物业管理委员会：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）虽然具备成立业主大会条件但依法未成立的；

　　（三）业主大会会议召开后，未能依法选举产生业主委员会的；

　　（四）已经划分物业服务区域但是尚未实施物业管理的老旧小区需要实施物业管理的；

　　（五）不能依法选举产生业主委员会的其他情形。

　　一个物业服务区域组建一个物业管理委员会。

　　物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，街道办事处（乡镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导产生业主委员会。

　　物业管理委员会作为临时机构，任期一般不超过二年。

　　第二十六条 根据不同情形，物业管理委员会分别履行以下主要工作职责：

　　（一）新建物业服务区域尚不具备召开首次业主大会会议条件的，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等；

　　（二）新建物业服务区域具备召开首次业主大会会议条件的，履行首次业主大会会议的筹备组职责，按规定组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会；

　　（三）物业服务区域已成立业主大会，但是未能选举产生业主委员会的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，代为履行业主委员会的职责；

　　（四）已经划分物业服务区域的老旧小区需要实施物业管理的，协助街道办事处（乡镇人民政府）筹备首次业主大会会议，组织业主依法决定有关共有和共同管理事项，代为履行业主委员会的职责；

　　（五）法律、法规规定和业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

　　第二十七条 物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议原则上至少每二个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。

　　物业管理委员会会议应当有过半数成员出席，且不得委托他人参加会议。物业管理委员会全体成员有同等表决权。物业管理委员会对于需要业主共同决定的事项不得擅自作出决定。物业管理委员会作出的决定应当经半数以上委员签字同意，自作出决定之日起三日内在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于七日。

　　第二十八条 物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并与业主委员会办理移交手续后解散。

　　物业管理委员会解散的，应当自解散之日起十日内，将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交业主委员会，并按规定办理账户、税务等相关手续。移交完成后十个工作日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当作出解散物业管理委员会的决定，并自作出决定之日起三日内在物业服务区域显著位置进行公示。

　　因物业服务区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在三十日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并在物业服务区域内显著位置公示。

　　第二十九条 下列资金属于业主共有，应当纳入业主共有资金账户进行管理：

　　（一）利用共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

　　（二）管理规约或者业主共同决定由全体业主共同分摊缴交的费用；

　　（三）业主共同决定实行自行管理的，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；

　　（四）共有部分被依法征收、征用的补偿费；

　　（五）共有资金产生的孳息；

　　（六）其他合法共有收入。

　　建筑物及其附属设施的维修资金归业主共有，按照相关法律法规以及规章规定实行专户管理。

　　利用共有部分进行经营的，应当符合法律法规规定和管理规约约定。

　　第三十条 业主大会成立前，本办法第二十九条第一款规定的业主共有资金，由物业服务人代为单独列账管理，并将共有资金使用、管理情况向全体业主公布，不得挪用、侵占。

　　业主大会成立后，业主委员会应当按照相关法律、法规以及规章规定开设业主共有资金账户。物业服务人应当及时向业主委员会移交代为管理的业主共有资金以及账目明细、相关资料。

　　物业服务人、业主委员会应为业主查询共有资金收支情况提供便利，接受县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）监督指导。

　　第三章　物业服务

　　第三十一条 住宅物业的建设单位应当按照国家有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。

　　投标人少于三个或者住宅物业总建筑面积在三万平方米以下的，经物业所在地的县（区）人民政府住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

　　第三十二条 建设单位应当参照省人民政府住房城乡建设主管部门制作的示范文本与选聘的物业服务人签订书面前期物业服务合同，并自签订之日起三十日内报物业所在地县（区）人民政府住房城乡建设主管部门备案。

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