物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，县级市（区）住宅物业管理主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，可以向县级市（区）住宅物业管理主管部门投诉，县级市（区）住宅物业管理主管部门应当及时处理并答复业主。

第二十五条 物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，乡镇人民政府、街道办事处对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

县级市（区）住宅物业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的监督和指导，对能够成立业主大会或者选举产生业主委员会的，应当督促乡镇人民政府、街道办事处指导成立业主大会，选举产生业主委员会。

物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。

第二十六条 市住宅物业管理主管部门应当会同相关部门，组织建立市物业管理公众服务平台，用于业主决策电子投票、物业服务招投标、物业管理相关信息公开和物业管理矛盾投诉处理等。

第三章 前期物业管理

第二十七条 新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当通过公开招投标的方式选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。

投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经住宅物业所在地县级市（区）住宅物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

前期物业服务合同期限届满前，业主或者业主大会选聘新物业服务人的，自业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

第二十八条 建设单位在销售物业前，应当参照市住宅物业管理主管部门提供的范本制定前期物业服务合同和临时管理规约；建设单位修改范本的，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并予以说明。

建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同和临时管理规约报送县级市（区）住宅物业管理主管部门备案。

第二十九条 物业服务企业承接住宅物业时，应当对物业共有部分进行查验。县级市（区）住宅物业管理主管部门应当加强对住宅物业承接查验活动的指导和监督。

现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，承接查验协议应当包括承接查验基本情况、存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任等内容。

鼓励建设单位和物业服务企业聘请第三方机构为承接查验提供专业服务。

第三十条 新建住宅小区内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置专属的物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

物业服务用房应当是地面以上、二层以下的房屋，相对集中安排在住宅小区中心区域或者出入口附近，由建设单位装修，具备水、电等基本使用功能。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。

住宅小区分期建设的，应当根据分期建设的面积和进度按比例合理配建物业服务用房或者提供满足物业服务活动的临时用房。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，属于全体业主共有。未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自占用，不得擅自改变物业服务用房用途。

第三十一条 自然资源和规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知住宅物业管理主管部门参加，住宅物业管理主管部门应当对物业服务用房配置情况进行核实。

第四章 物业服务和管理

第三十二条 业主可以自行管理住宅物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；委托物业服务企业管理的，一个住宅物业管理区域应当选定一个物业服务企业。

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