原物业服务企业不得以业主欠交物业公共服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业拒不移交有关资料、财物，或者拒不退出物业服务区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办镇政府、县级市（区）物业管理主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。

原物业服务企业应当在办理交接至退出物业服务区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业服务企业不得强行接管物业。

第五十二条 县级市（区）物业管理主管部门按照自愿、公平、择优的原则，选取物业服务企业，建立物业服务企业应急备选库。

物业服务企业退出，未有新物业服务企业承接项目的，由业主委员会、物业管理委员会在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同；业主委员会或者物业管理委员会尚未成立的，由街道办镇政府在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同。

应急期间物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准参照原物业服务合同执行。

业主委员会、物业管理委员会和居（村）民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部分、共用设施设备和相应的档案资料等进行查验。

应急期间物业服务合同的期限不得超过一年。街道办镇政府应当指导业主依法重新选聘物业服务企业。

第五十三条 已投入使用的物业服务区域不得擅自变更。确需变更的，占业主总人数百分之二十以上的业主可以向县级市（区）物业管理主管部门提出变更方案，变更方案应当对变更后物业服务区域的共用部分和共用设施设备的使用、维护等作出规定。

县级市（区）物业管理主管部门应当自收到调整方案之日起三十日内予以答复。县级市（区）物业管理主管部门同意变更方案的，业主委员会、物业管理委员会或者居（村）民委员会应当组织物业服务区域内全体业主投票表决。变更方案应当由变更前专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，物业服务区域可以调整。

物业服务区域变更后，县级市（区）物业管理主管部门应当在物业服务区域内显著位置公告，并抄告县级市（区）规划主管部门、街道办镇政府和居（村）民委员会。

第五十四条 对建设年限较长、标准较低、配套设施不健全、不具备实施市场化物业服务条件的旧住宅小区，可以由街道办镇政府通过居（村）民委员会托管、社会组织代管或者居民自管等方式实施基本物业服务。旧住宅小区基本物业服务的实施方案，由县级市（区）人民政府制定。

实施基本物业服务的旧住宅小区业主，应当根据提供的物业服务项目和标准交纳物业公共服务费。基本物业服务收费标准不得高于普通住宅物业公共服务收费政府指导价的二级收费标准。

实施基本物业服务的旧住宅小区，可以利用物业共有部分、共用设施设备经营所得的公共收益补贴物业公共服务费。

按基本物业服务收费标准向业主收取的物业公共服务费全部到位，以及利用公共收益补贴物业公共服务费后仍然不足的，县级市（区）人民政府可以给予适当补助。

县级市（区）人民政府应当对旧住宅小区进行改造整治，改善基础设施条件，帮助旧住宅小区进行适老化改造，推动实施基本物业服务的旧住宅小区向市场化物业服务过渡。

鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边的旧住宅小区。

第五十五条 对未成立业主自治组织的保障性住房、政府征收安置房小区，街道办镇政府应当指导业主开展自治，逐步提高物业管理水平。

第五章 物业使用和维护

第五十六条 物业服务区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

（二）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（三）违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观；

（四）违法开挖地下空间，擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；

（五）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、客厅、书房和厨房的上方；

（六）侵占绿地、毁坏绿化或者绿化设施，或者在共用场地擅自种植；

（七）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂改、刻画；

（八）乱丢垃圾或者在共用部分堆放物品；

（九）违反法律、法规规定饲养家禽；

（十）违反法律、法规规定饲养犬只；

（十一）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品，存放、铺设超负荷物品，违规燃放烟花爆竹；

（十二）从建筑物中向外抛掷物品；

（十三）在公共走道、楼梯间、门厅内停放电动车或者为其充电；

（十四）损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、消防车登高场地、疏散通道、安全出口；

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