第十一条 新建住宅物业出售前，建设单位应当将划定的住宅物业管理区域向物业所在地县（市）、区物业管理主管部门备案，并将已备案的住宅物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已划定住宅物业管理区域并实施物业管理但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县（市）、区物业管理主管部门备案。

住宅物业管理区域划定后不得擅自变更。确需变更的，应当符合法律法规的规定，并重新办理备案。

第十二条 住宅物业管理区域内的以下部分属于业主共有：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，电梯、消防、监控、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层等；

（二）物业服务用房、共用设施设备使用的房屋；

（三）住宅物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地；

（四）法律、法规规定的其他共有部分。

第十三条 自然资源和规划主管部门应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

物业所在地县（市）、区物业管理主管部门在住宅物业交付使用前，应当对物业服务用房进行核实。

建设单位应当在住宅物业管理区域内按照下列标准配置具备独立、正常使用功能的物业服务用房：

（一）建筑面积不低于本住宅物业管理区域内地上地下住宅物业总建筑面积的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置；

（二）相对集中安排在住宅物业管理区域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二层以下，配置在住宅楼内的，应当有独立通道；

（三）办公区配置公共卫生间，并配置独立计量水、电表等设施。

分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付前，建设单位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。

第十四条 物业服务用房竣工验收后，建设单位应当自承接查验协议签订之日起十日内无偿移交。

建设单位在办理商品房预售许可、现房销售备案时，应当注明物业服务用房的位置和建筑面积，不得将物业服务用房计入公摊面积。

业主委员会办公、议事用房在物业服务用房中安排，具体位置由业主委员会与物业服务企业协商确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

未经业主大会同意，物业服务企业、业主委员会不得改变物业服务用房的用途。

第十五条 建设单位在办理房屋所有权首次登记时，应当将住宅物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，一并申请登记为业主共有，不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载。

第三章 管理组织形式

第十六条 业主大会根据划定的住宅物业管理区域设立，一个住宅物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由住宅物业管理区域内的全体业主组成，自首次通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

业主大会通过的决定对全体业主具有法律约束力。

第十七条 符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内，向物业所在地街道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的申请，并依法报送筹备首次业主大会会议所需资料。已符合条件而建设单位尚未按照规定报送相关资料的，物业所在地街道办事处（镇人民政府）应当督促建设单位报送，建设单位应当及时报送。

十人以上业主公开联名可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的申请。街道办事处（镇人民政府）应当及时审核，并在十个工作日内予以答复是否符合召开首次业主大会会议条件。

自然资源和规划行政主管部门、不动产登记机构等单位，应当对相关方就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。

第十八条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。建设单位不委派人员参加的，不影响筹备组的成立。筹备组成员人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十，筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在住宅物业管理区域内显著位置公示五日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

筹备组正式开展筹备工作前，县（市）、区物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

第十九条 筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位应当在选聘前期物业服务企业前按照规定标准将筹备费用交至物业所在地街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，用于业主大会的筹备。

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