第四章 前期物业管理

第三十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。

建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务企业订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十八条 建设单位销售物业前，应当参照物业管理主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约；建设单位修改示范文本的，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，依法签订买卖合同。

物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内，将前期物业服务合同、临时管理规约和项目负责人信息向县（市）、区物业管理主管部门备案。备案信息与物业所在地街道办事处（镇人民政府）共享。

第三十九条 住宅物业管理区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括：

（一）利用共有部分从事经营活动产生的收益；

（二）管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；

（三）共用部位被依法征收的补偿费；

（四）共有资金产生的孳息；

（五）其他合法收入。

前期物业服务企业应当在与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内，设立该住宅物业管理区域业主共有资金专用账户，用于存储业主的共有资金。

业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户的，物业服务企业应当撤销业主共有资金专用账户，将业主共有的资金十五日内转入业主共有资金基本账户。

业主共有资金管理办法由市物业管理主管部门另行制定， 报市人民政府批准后实施。

第四十条 已交付使用物业业主总人数百分之二十以上的业主，对建设单位选聘的前期物业服务企业的服务质量不满意，要求第三方机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方机构对物业服务企业履行前期物业服务合同的情况进行评估。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业所在地县（市）、区物业管理主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改；逾期不整改的，建设单位应当向物业管理主管部门报告。

第四十一条 物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，并可以邀请物业所在地县（市）、区物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）、部分业主参加。

建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业服务所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。

承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，依法承担相应的责任。

第四十二条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持有关材料到物业所在地县（市）、区物业管理主管部门备案。物业管理主管部门应当将承接查验备案相关资料抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。

物业服务企业应当在承接查验备案后三十日内将下列情况在住宅物业管理区域显著位置公告：

（一）承接查验时间、范围；

（二）查验的事项及结果；

（三）存在问题、解决办法及时限；

（四）需要公告的其他事项。

第四十三条 物业服务企业应当建立物业承接查验档案，档案资料属于全体业主所有，业主有权免费查询。

前期物业服务合同期限届满或者终止的，物业服务企业应当自合同期限届满或者终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案资料，或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业移交。物业所在地县（市）、区物业管理主管部门予以指导、协助。

第五章 物业管理服务

第四十四条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，按照国家有关规定组织从业人员参加职业技能培训，提高从业人员素质和技能水平。

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