（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会可以由街道办事处、镇人民政府、居（村）民委员会、建设单位、业主代表等七至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府确定。

街道办事处、镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起五日内，在物业管理区域内显著位置公示委员名单，并告知县（区）住房和城乡建设主管部门。

物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会、选举业主委员会。物业管理委员会履行职责一般不超过两年，业主委员会选举产生后，物业管理委员会自行解散。



第三章　物业服务



第十九条　在业主、业主大会选聘物业服务人之前，建设单位选聘物业服务人的，应当与选聘的物业服务人签订书面前期物业服务合同，依法约定前期物业管理事项。

第二十条　新建物业交付使用前，建设单位与物业服务人应当开展物业共用部位、共用设施设备承接查验，如实记录承接查验物业的现状、存在的问题，提出解决方法，明确责任主体、解决期限和复验要求；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务人不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

承接查验过程中，应当邀请业主代表和住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府派员参加，必要时可以聘请相关专业机构予以协助。物业服务人应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业交付时书面告知业主。

物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务人应当妥善保管，业主有权免费查询。

第二十一条　物业服务人不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准或者提高物业服务收费标准、增加收费内容；

（二）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；

（三）擅自利用或者允许他人利用共用部位、共用设施设备从事经营活动；

（四）采取停止供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催交物业费；

（五）违反规定对建筑物及其附属设施进行改造；

（六）出售、泄露或者非法提供、使用业主、物业使用人信息；

（七）干扰业主大会成立、业主大会会议召开和业主委员会选举；

（八）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（九）损坏、擅自停用公共安全防护设施设备；

（十）法律、法规或者管理规约、业主大会议事规则禁止的其他行为。

第二十二条　物业服务人应当建立和保存下列档案、资料：

（一）物业承接查验有关档案、资料；

（二）监控安防系统、电梯、水泵、消防等设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；

（三）清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（四）业主共有部分经营管理档案；

（五）住宅装饰装修管理资料；

（六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第二十三条　物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公开并及时更新下列事项：

（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务期限、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；

（四）业主共有资金、年度专项维修资金使用情况，利用共有部分从事经营活动产生的收益、物业费收支情况；

（五）法律、法规规定应当公开的其他事项。

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第二十四条　物业服务人提供物业服务应当遵守下列规定：

（一）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（二）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（三）加强对物业管理区域的巡查，及时对违法违规以及不文明行为进行劝阻，并向有关部门报告，配合做好处理工作；

（四）做好安全隐患排查和防范工作，发现安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（五）配合街道办事处、镇人民政府、有关部门和居（村）民委员会做好物业管理相关工作；

（六）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

（七）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

第二十五条　街道办事处、镇人民政府可以组织居（村）民委员会、业主委员会、业主代表等对物业服务人进行服务质量评价。县（区）住房和城乡建设主管部门应当对物业服务质量评价进行指导。

第二十六条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务人在物业服务合同中约定。

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