第十条  符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到或者超过百分之五十的；

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到或者超过百分之五十的；

符合成立业主大会条件的，应当按照有关法律、法规规定的程序筹备成立业主大会。

第十一条  首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，按照相关标准将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）开立的专有账户，供业主大会筹备组使用。

首次业主大会召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当返还建设单位，县（区）物业管理行政主管部门应当对首次业主大会会议筹备经费使用情况进行监督。

第十二条  首次业主大会会议筹备组由业主、建设单位、公安机关、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等派员组成，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。

筹备组由五至十一人的单数成员组成。其中，业主成员不少于筹备组成员总数的百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

第十三条  筹备组成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域内提供前期物业服务的企业任职；

（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（四）无严重失信行为；

（五）法律、法规规定的其他条件。

筹备组中的业主成员应当从遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力，并且本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职的业主中产生。

第十四条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议，由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不按照规定组织召开业主大会定期会议和临时会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期组织召开。逾期仍不组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开，并公告全体业主。

除业主委员会和街道办事处（乡镇人民政府）外，其他任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

第十五条  下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）制定物业服务内容及标准，物业公共服务费、代收代交费用收费方案，公摊费用分摊方式；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）使用住宅专项维修资金；

（七）筹集住宅专项维修资金；

（八）改变共用部位、共用设施设备的用途，改建、重建建筑物附属设施；

（九）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式；

（十）管理、使用和分配公共收益；

（十一）有关行使共同管理权利的其他重大事项。

由业主大会决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

业主大会作出前款第八项决定，应当符合有关法律、法规的规定，并依法办理有关手续。

业主大会议事规则应当对业主大会议事方式、表决程序等作出约定；成立业主代表大会的，还应当对业主代表的推选方式、表决办法等作出约定。

第十六条  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开。讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。

市、县物业管理行政主管部门应当建立电子信息平台，为业主大会的召开和讨论、表决有关事项提供服务。

第二节  业主委员会

第十七条  业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主委员会以其选举产生之日为成立日期。

第十八条  业主委员会由五至十一人的单数成员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

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