第十九条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持业主大会通过的相关文件和资料到街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续。

文件和资料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明。街道办事处（乡镇人民政府）应当将备案的相关文件和资料抄送县（区）物业管理行政主管部门、公安机关、居（村）民委员会。

第二十条  业主委员会任期届满三十日前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当加强对业主委员会换届选举的指导。

业主委员会不按期组织换届选举的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组应当由业主、街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、居（村）民委员会等派员组成，组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。换届改选小组由五至十一人的单数成员组成，其中业主成员应当不少于换届改选小组人数的百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。

换届改选小组的成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第二十一条  除发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金对物业进行维修、更新、改造外，换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议。

第二十二条  业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主名册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（乡镇人民政府）保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述资料物品的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时提供。

街道办事处（乡镇人民政府）自新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的材料物品移交新一届业主委员会。

资料物品的移交、保管、使用应当办理有关确认手续。业主委员会不移交材料物品的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期移交。

第二十三条  业主委员会应当依法履行职责，主动接受居（村）民委员会的指导和监督。业主委员会依照业主大会授权作出涉及业主共同利益的决定之前，应当听取相关居（村）民委员会的意见和建议。居（村）民委员会对于业主委员会损害业主共同利益的行为，可以建议业主委员会纠正，并报告街道办事处（乡镇人民政府）。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

经业主大会决定，可以给予业主委员会活动经费和业主委员会成员工作补贴，所需经费从公共收益中列支。相关经费的使用情况，每年应当至少向全体业主公布一次。

第三节  物业管理委员会

第二十四条  物业管理区域内有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会，作为物业管理的临时机构，代行业主大会和业主委员会职责：

（一）不具备本条例第十条规定的成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍然不能成立的；

（三）业主委员会长期无法正常开展工作，需要重新选举，经街道办事处（乡镇人民政府）多次指导后仍然不能选举产生新一届业主委员会的。

第二十五条  物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、居（村）民委员会、建设单位等派员组成，物业管理委员会主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。

物业管理委员会由九至十三人的单数成员组成，其中业主成员不少于百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。

物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第二十六条  物业管理委员会自成立之日起十日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当将成立情况书面告知县（区）物业管理行政主管部门。

物业管理委员会自新一届业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，自动解散。

第三章  新建物业的前期管理

第一节  前期物业服务

第二十七条  新建物业实行前期物业管理。前期物业管理由建设单位负责，前期物业管理的临时管理规约由建设单位制定。

第二十八条  建设单位应当在取得建筑工程施工许可证三十日内，通过招标投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。分期开发的物业，其前期物业管理招标投标，应当以全部物业管理区域为范围。

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