物业服务合同纠纷典型案例

　　目 录

　　案例一 物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

　　案例二 业主不得以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费——某物业公司诉徐某某等物业服务合同纠纷案

　　案例三 物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费——某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案

　　案例四 原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼——某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案

　　案例五 灵活运用“巡回审判+示范调解”方式批量化解涉众物业纠纷——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

　　案例一

　　物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

　　基本案情

　　张某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。2021年9月，张某发现其因欠交物业费已被禁止使用所住单元电梯及门禁系统，与某物业公司交涉无果后，张某诉至法院，要求某物业公司恢复其对电梯及门禁系统的使用功能。

　　裁判结果

　　审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本案中，张某虽欠交物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费。某物业公司对张某欠交物业费的违约行为可另行依法维权。经法院依法释明后，某物业公司在本案审理过程中即主动恢复了张某对门禁系统的使用。

　　典型意义

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，但实践中业主拖延甚至拒交物业费的情形时有发生，物业服务人往往采用各种方式催交物业费。物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方的矛盾。物业服务人催交物业费应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。物业公司和业主在履行物业服务合同时均应秉持契约精神，按照物业服务合同约定全面履行自己的义务，共同营造和谐宜居的小区环境。本案判决明确物业服务人应以合理合法形式催交物业费，依法维护业主合法权益。

　　案例二

　　业主不得以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费——某物业公司诉徐某某等物业服务合同纠纷案

　　基本案情

　　某物业公司与某小区建设单位依法签订《前期物业服务合同》后，开始为小区提供物业服务。徐某某系案涉小区业主，因其未按时支付自2019年5月至2022年12月的物业费，经催告后在合理期限内仍未支付，某物业公司将其诉至法院。徐某某以其房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题为由辩称不应交纳物业费。

　　裁判结果

　　审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，厨房设计不属于物业服务人应承担的义务，厨房设计不合理、排烟倒灌等属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与案涉物业服务合同不属于同一法律关系，责任主体并不相同，徐某某主张厨房设计不合理所致损失亦与某物业公司并无关联，其以房屋质量问题为由抗辩主张不应支付物业费缺乏依据。最终判决：徐某某向某物业公司支付2019年5月至2022年12月的物业费4500余元。

　　典型意义

　　物业服务人的义务源于法律规定和物业服务合同约定，主要包括维修养护、秩序维护、安全保护、制止违法行为、向有关行政主管部门报告并协助处理等义务。一般而言，房屋专有部分的质量、设计等问题不属于物业服务人应担责的义务范围。业主以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费或者主张以维修费用抵销物业费的，不能得到支持。本案判决有助于厘清物业服务合同关系与其他法律关系，引导业主正确区分责任主体，依法依规理性维权，妥善平衡物业服务合同各方合法利益。

　　案例三

　　物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费——某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案

　　基本案情

　　某物业公司系某小区的原物业服务人。该小区业主委员会向某物业公司函告原物业服务合同到期后将重新选定物业服务人，并邀请其积极参与竞标。某物业公司回函表示原物业服务合同到期后自行终止。后该小区选聘新的物业服务人并与之签订《物业管理服务合同》，业主委员会通知某物业公司及时办理交接事宜，否则应承担相应法律后果，但某物业公司未在合理期限内退场，致使新物业服务人长期无法进场服务。某物业公司因向业主何某某收取原物业服务合同终止后的物业费未果，向法院提起诉讼。

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