第五十三条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业管理行政主管部门或者镇政府、街道办应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出的决定造成损失或者不良影响的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担与其过错相应的责任。



第四章　物业管理服务



第五十四条 一个物业管理区域由一个物业服务人提供物业管理与服务。

物业服务人应当在其接受委托的物业管理区域内设立管理处。

物业服务人应当向物业管理行政主管部门进行备案。

第五十五条 市物业管理行政主管部门应当建立物业管理招投标平台。

住宅物业的建设单位，应当通过物业管理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务人。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

鼓励业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务人。住宅物业的业主大会选聘物业服务人的，应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。

第五十六条 建设单位应当与前期物业服务人签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

第五十七条 新建住宅物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务人完成物业共有部分、共用设施设备的承接查验，并签订承接查验协议。

物业服务人应当将承接查验的结果在物业管理区域的显著位置长期公示。

建设单位与物业服务人恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中侵害业主利益的，应当依法承担赔偿责任。

第五十八条 建设单位应当在现场查验十五日前向物业服务人移交下列资料：

（一）物业管理区域备案证明、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业服务用房相关资料；

（六）业主清册。

完成承接查验后十五日内，建设单位应当将承接查验结果和前款规定的资料报区物业管理行政主管部门备案。

第五十九条 物业服务合同的期限一般不少于三年，不超过五年。

物业服务人应当于合同签订之日起十五日内将合同报区物业管理行政主管部门备案。

第六十条 物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务机构，并就转委托专项服务事项向业主负责，但不得将物业服务合同约定的全部事项委托给他人或者将全部服务支解后转委托。

物业服务人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第六十一条 物业服务人应当接受业主的监督并及时答复业主对物业服务情况提出的询问；执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；积极参与社区建设，支持居民委员会开展工作，积极配合公安、民政、生态环境、城市管理综合执法等部门共同做好有关工作。

第六十二条 物业服务人应当建立巡查制度和业主投诉处理制度，发现建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全，及时告知业主和相关部门。

物业服务人发现物业管理区域内存在违法装修、搭建、擅自改变房屋使用功能等行为的，应当采取合理措施制止，向有关行政管理部门报告并协助处理。

第六十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务人在物业服务合同中约定。行政主管部门可以会同市价格行政主管部门制定物业服务费参考价格，并向社会公布。国家和省对物业服务收费另有规定的，从其规定。

第六十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务人、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍拒不履行的，按照有关规定纳入失信被执行人名单。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费。

第六十五条 业主与物业服务人可以采用酬金制或者包干制等形式约定物业服务费用。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务人应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；业主委员会可以根据业主大会的决定或者管理规约的约定，聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

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