第三十六条 业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举；未按照规定进行新一届业主委员会选举的，业主委员会应当书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当在接到报告后三十日内组建换届小组，由换届小组组织召开业主大会会议，在换届小组成立之日起九十日内选举产生新一届业主委员会。

未按照规定进行新一届业主委员会选举的，街道办事处、镇人民政府可以应十名以上业主联名书面要求组建换届小组。

换届小组依照筹备组的人员构成组建。

业主委员会应当于换届完成之日起十日内将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；未在规定时限内移交的，街道办事处、镇人民政府应当督促其移交。



第四节 物业管理委员会



第三十七条 物业服务区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能成立；

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会出现任期届满、集体辞职等情形，需要重新选举，经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会。

第三十八条 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府组织成立。物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

第三十九条 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府、居民委员会、业主、建设单位代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由社区党组织、居民委员会在业主中推荐产生。

物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府或者居民委员会代表担任，副主任由街道办事处、镇人民政府指定一名业主代表担任。物业管理委员会应当在物业服务区域内显著位置公示成员名单。

街道办事处、镇人民政府应当将成立物业管理委员会的情况告知区县城市管理部门。

第四十条 物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并应当在十日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自行解散。



第四章 物业服务

第一节 物业服务人与物业服务合同



第四十一条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务人管理。委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业服务区域应当选聘一个物业服务企业提供物业服务。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由具备相应资质的专业机构或者人员实施。

第四十二条 接受委托提供物业服务的企业应当具有独立的法人资格，具备为业主提供专业服务的能力。

第四十三条 业主委员会应当根据业主大会的决定，通过招标或者协议方式选聘物业服务人。采用招标方式选聘物业服务人的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务人签订物业服务合同；采用协议方式选聘物业服务人的，业主委员会应当提供两家以上备选物业服务人，将其基本情况、拟签订物业服务合同的主要内容在物业服务区域内显著位置公示，由业主共同决定。

物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同签订后，业主有权进行查询。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务人应当自签订或者变更物业服务合同之日起十日内，向区县城市管理部门备案。

市城市管理部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

第四十四条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）提供物业服务符合国家和省规定的标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）听取业主的意见和建议，及时答复业主提出的询问，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）定期向业主大会、业主委员会报告服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）履行生活垃圾分类管理人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类投放；

（七）对违反有关治安、环保、消防、房屋使用安全、市容环卫等法律、法规的行为及时采取合理措施制止、向有关部门报告并协助处理；

（八）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（九）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（十）不得挪用、侵占共有部分收益等共有资金；

（十一）不得擅自改变物业服务用房等共有物业用途；

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