第五十二条 对配套设施不齐全、环境较差的城镇老旧小区，市、区县人民政府应当制定改造规划和年度实施计划，完善公共配套设施设备，改善城镇老旧小区的综合环境。

具备实施物业管理条件的城镇老旧小区，街道办事处、镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人或者实施自行管理。

第五十三条 物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、应急、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定物业服务区域安全防范应急预案，在相关部门指导下做好物业服务区域的安全管理工作。相关部门采取应急措施时，物业服务人应当予以协助。

对于物业服务人依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当予以配合。



第二节 物业服务收费



第五十四条 物业服务收费应当按照国家、省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务费、普通住宅车位租赁费、普通住宅前期物业停车服务费以及车位场地使用费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的，发展改革部门应当会同城市管理部门制定基准价和浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行，并根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。

实行市场调节价的，物业服务合同双方应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相符的原则，根据物业服务事项范围、服务标准等因素在物业服务合同中约定。

物业服务人不得擅自调整约定的物业服务收费标准，不得强制要求业主预付物业服务费。

物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

第五十五条 因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的，物业服务人应当在政府指导价变动范围内作相应调整。

因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的，物业服务人应当遵循下列程序：

（一）委托具有资质的中介机构对上一年度物业服务项目经营情况进行审计，审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日；

（二）将拟调整的收费标准、服务内容和标准在物业服务区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处、镇人民政府、居民委员会以及区县发展改革、市场监督管理和城市管理部门；

（三）调价方案按照本条例第二十六条规定表决同意后，表决结果应当在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

第五十六条 住宅物业已交付的，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅物业，物业服务费由建设单位承担。

住宅物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第五十七条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

业主逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五十八条 物业服务人违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务人应当按照物业服务合同约定履行义务，不得以业主拖欠物业服务费等为由，实施中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益的行为。

第五十九条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第六十条 建设单位、物业服务人、业主委员会利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后产生的收益属于业主共有。下列收益属于业主共有：

（一）利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费；

（二）利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、共用设施设备发布广告的经营性收入；

（三）利用物业服务用房或者公共区域获取的收入；

（四）法律、法规规定的其他应当归业主共有的收入。

共有部分收益的管理与分配由业主大会决定。

共有部分收益由物业服务人代为管理的，应当单独列账，独立核算，并接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设共有部分收益账户，接受业主和居民委员会的监督。共有部分收益应当按季度在物业服务区域内显著位置公示，公示日期不少于三十日。

业主委员会成员或者十名以上业主对共有部分收益有异议的，可以查询有关财务账簿。

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