从小产权房现象研究我国宅基地使用权制度的完善/刘彦龙(7)
第三，我们还可以实行“类似按揭制”解决小产权房问题，即把开发商扣除成本外的一切利润收缴起来按实际情况均分至每套房屋后作为购房首付交与相关农民集体或个人，然后政府把原小产权房的房价加上同样标准下国有土地的土地出让金并得出新房价，再把新房价减去已付首付作为实际购房人的月供总额（其方式可以借鉴按揭制度）并由实际购房人按月付给相关农民集体或个人余款直至付清；如果购房者的月供难以维持下去，相关利益人可以在一定条件下收回房屋，重新转让。
其实，上述三种措施只是适用于合法化之前建造的小产权房，而一旦小产权房真正合法化，它的规制模式就与商品房的基本一致了，唯一的不同只不过是属于农村集体商品房而并非国有城市商品房罢了。也就是说，一旦小产权房合法化，其价格由于加上了土地出让金（或是类似土地利益）就和城市商品房的价格相差不是很悬殊了，而小产权房最终将会成为一个历史概念。
（二）以流转问题为核心的宅基地使用权制度改革发展思路
通过上文的深入研究，我们不难发现，我国宅基地使用权制度即便是在《物权法》业已实施的情况下，仍然存在着很大的问题，那就是农民作为就集体土地的所有者，不得任意处分其宅基地，再加上城乡二元制户籍制度的“推波助澜”，使得农民地权被严重削弱甚至架空，其财产功能自然难以实现。在改革开放的今天，中国的现代化大门对农民是限制或者是关上的，甚至可以说，是不按科学构建的。[16]
其实，在宪法已经明确规定二元土地所有权的情况下，农村土地制度的关键不是所有权问题，而是使用权问题。在这种情况下，如何完善农村集体土地使用权，真正赋予、维护并实现农民的土地财产功能，是真正解决农民生活贫困和经济地位低下的根本措施，也是今后农村地权问题最终解决的主要途径。为此，本文特酝酿了如下以流转问题为核心的宅基地使用权制度改革发展思路，以期在理论方面完善我国宅基地使用权制度。
1． 摒弃现行土地开发制度，完成农民开发权的回归
“土地一级市场的国家垄断制度”是农民地权受到损害的主要原因，换句话说，农民利益的相当一大部分被政府以“国家利益”的幌子无情占有了，使得农民地权不能充分发挥其作为财产权利的基本特征。这一制度侵害农民利益的“死穴”在于过分强调国家利益而忽略了农民利益，而且“涨价归公”的原则也没有考虑到农民作为弱势群体的充分安置与扶持。同样一块土地，当其属于农民所有或农村集体所有的时候，法律禁止其用于工业化、城市化；但同样是这块地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看来，政府禁止农民转换土地用途，恐怕不是为了保护耕地、维护粮食安全，而是为了把转换土地用途、获得增值收益的利益留给自己。因此，政府查禁小产权房，是陷入一种利益冲突之中，即政府动用强制性权力，让农民作出牺牲以增加政府利益。这是一种典型的自利行为，而不是公共管理行为。[17]所以应该严格限制国家的农村地权，尽量把开发土地的利益还给农民。
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