房地产抵押权效力的探讨/袁中强(3)
（一） 以无地上定作物的土地使用权抵押的，为核发土地使用
权证书的土地管理部门。
（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押
的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
（三） 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。
（四） 以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门。
（五） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
凡是以房地产作为抵押物是必须进行登记的，不登记的抵押合同是没有法律效力的。但我之理解抵押合同只要双方一签字即对双方具有约束力，登记行为是我国对不动产、特定物设定的一种公示制度。抵押登记也是这种公示制度延伸，它的目的与在于保护第三人的合法权益。
关于抵押权登记最高人民法院对此作了解释。
法释（2000）44号第五十六条抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定，抵押不成立。法律规定登记生效的抵押合同签定后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应承担赔偿责任。这项规定主要解决担保法关于抵押合同中两个方面补遗，一是对于签订的抵押合同不符合担保法第三十九条所列举的内容之后由第二款规定可以补正的方面，而没能补正的，这样的情形下抵押行为不成立；二是符合前述内容应当登记而没能登记的原因是抵押人违背了诚实信用原则、拒绝办理，那么在这种情况下使债权人受到损失的，抵押人应当承担责任。
A办事处与C制革厂签订的040021号抵押合同内容不符合法律的规定，签订合同后也没能及时补证，所以C制革厂的主张是能够成立的，当然就不适用解释的第二款了。
三、其他方面几个问题
1、关于抵押物的价值
抵押物价值实则是债权人的抵押权价值，《中华人民共和国担保法》第三十五条第一款：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，该规定确认抵押物的价值与被担保的债权数额是大于或等于关系。对此有两种观点：第一，如孙卫琼、白联洲《关于房地产抵押权登记若干问题的探讨》认为该规定是一种提示和建议性的规定，不是强制的规定，不能认为不符合该规定就会导致抵押合同无效；第二，既然是法律明确规定不得超过，以文意上分析“不得”应为禁止性的规定，那么抵押物的价值必须大于或等于抵押权的价值，笔者也不赞同“不得”为提示和建议性的规定。
2、抵押合同的效力
抵押合同的效力应从以下两方面分析：第一，不需登记的抵押合同经双方当事人签字即生效，对当事人双方产生约束力，抵押合同约定的权利义务，双方当事人必须全面履行。因任何一方的违约行为给对方造成损失的必须依合同的约定或法律、法规的规定给予赔偿。第二，对于不动产或特定物需要登记的抵押合同，应当登记才能生效，但抵押合同经当事人双方签字加盖印章之后在双方当事人之间还是产生了约束力的，这就是鉴别该抵押合同是否符合抵押合同的要件，包括形式要件和实质要件。依据《担保法》和最高人民法院《解释》对不完全的内容可以补正但必须要予以补正。不能补正的合同不生效，特别是解释的五十六条第二款对应登记没有登记的作了明确的规定只要合同内容合法，因抵押人的原因没有登记的同样要承担抵押权人因此而受到的损失。
总共4页
[1] [2] 3
[4] 上一页 下一页