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我国民法对“以手护手”原则的新发展/宋飞(3)

  2、甲、乙是夫妻,房子登记在乙的名下,卖给第三人丙了。其实甲当然是知道的。但后来甲硬说自己不知道,房子拆迁了,他就跳出来,要求向法院撤销合同,无效。他想把房子再要回去,他们愿意把原来的房款退给丙。所以我们更要保护丙。如何保护丙?适用善意取得。结果并可能陷于被动的无法举证甲知道。但现在北京这种夫妻狼狈为奸、待转空房的事情很难发生,在北京卖房子的话,光拿身份证,根本不给你办。卖房子时必须拿着户口本才能给你办过户手续。拿户口本想知道你的婚姻状态。如果显示你结婚了,你一个人根本办不了,必须有你和配偶的共同签名。那么如果我的老婆在国外,我是否可以代理卖房?当然可以,要有授权,授权委托书要公证!

  第二种情形是甲买的房子,但基于某种不足与外人道的原因,登记在亲戚朋友乙的名下,这房子很可能不是甲住的房子,很可能甲投资的房子。但如果甲不采取非常严厉的防范措施,乙很可能背信弃义于甲,拿着房产证,将这个房子转手卖给别人,然后卷款潜逃。但现实中一般很难发生,甲可采取两种防范措施,一是:甲可以在登记时,要乙写一份保证书,保留在甲的手里;二是:将该房产证拿在甲自己手里。这样就增加乙背着甲卖房的难度。

  第三种情形是甲的房子,甲又卖给乙,6月1日办理了过户手续;乙将房子卖给了丙,9月1日办理了过户手续。但几个月后,甲、乙之间的合同又被宣告无效,甲能否从丙手中追回房屋?不能!因为丙可主张善意取得。“几个月后,甲、乙之间的合同又被宣告无效”,说明甲没有房屋所有权,而乙9月1日卖房给丙,属无权处分。但经当地机关,毕竟是办在乙的名下,故乙卖给丙,丙有充分理由相信乙就是房子的所有人。故丙可适用善意取得。

  然后,看看善意取得的效力(效果):依照前面乙构成善意取得的要件的叙述,这里:

  1.甲丧失所有权

  2.丙取得所有权。这种取得应该是原始取得。为何是原始取得?稍后就讲。

  3.甲、乙之间发生损害赔偿之债。这只是李老师个人看法。对于甲乙之间债的性质,学界众说纷纭,有的认为是侵权损害赔偿之债,有的认为是不当得利之债,有的认为是违约之债。对此,我们不用关注。

  现在我们要问,乙、丙之间的合同是何状态?对此学界也存在争议。李老师个人认为是无效的。

  再回到前面多次提到的问题:丙为何算是原始取得?

  李老师的理解是:1.丙取得所有权与乙、丙之间的合同无关,而是依法律特别规定。


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