论建筑物区分所有权之共有部分权利/郑俊(10)
首先，假如我们将此部分理解为大共有，那么根据权利义务原理，如果这些楼顶、外墙等遭受了损失，或者可能对业主产生危险状态，那么必将是对所有对此享有权利的业主都产生不利影响。而现实中的状况却是，设置的广告牌，仅仅会对其设置的楼顶产生一些负面影响，比如导致所在楼层的住户的通风问题、阳光问题，以及潜在的风险承担问题。如果让哪些没有承担这些潜在危险和负面影响的其他业主也能对这部分广告收益拥有平等的收益权，那是何其的不公平。
其次，如果我们采用本文第三部分所论述的共有部分专用使用权制度，那么无疑将会很好的解决这个问题。如果将这些收益定性为小共有，那么因为这些广告牌而导致其生活受到影响的业主就能得到一笔收益来弥补这些影响，这也符合民法所遵循的公平原则；同时，由于对这些特定楼群的楼顶或者外墙尽到真正管理义务的业主们，也能享有一些权利，这更符合权利义务的平衡原理。
基于以上分析，我们认为，对于小区外墙、小区楼顶等专用使用明显的部分，我们更倾向于采纳共有部分专用使用权制度，这样不仅符合公平原则，也更利于对充分发挥物的作用，符合物权法的目的。
4.2 对小区广告收益的合理使用和建议
4.2.1小区广告收益的决定权
既然小区产生广告收益的建筑物部分是为业主所共有的共有部分，根据我国《物权法》第七十六条第五款和第七款的规定，以及第八十条的规定，“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，因此对于小区中建筑物的共有部分是否出租给广告公司来设置广告，应该是有全体业主来决定的，或者是由全体业主所选举出来的业主委员会来决定的，这也体现出业主对建筑物所有权的处分权能。
当然，对于那些明显符合共有部分专用使用的部分，如本文论述的小区外墙、楼顶等，我们应该将这个决定权交由那些专用使用的特定业主们，毕竟这些决定的做出，对他们的权利或者生活所产生的影响最大，这么规定，不仅提高了决议的效率，也更符合现实生活的常理。
而现实生活中存在的物业公司未经过全体业主的同意，或者业主委员会的同意而擅自将小区里面的公摊部分出租给广告公司的现象，是没有法律依据的，全体业主可以起诉物业公司的这种侵权行为。而针对有的物业公司所主张的“把公共部分出租给广告公司是我们自己一手操办的，所以收益就应归物业所有”的观点，这是没有任何法律根据的，因为根据《物权法》和国务院的《物业管理条例》的规定，物业公司只不过是受聘与全体业主，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”
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