论建筑物区分所有权之共有部分权利/郑俊(11)
4.2.2小区广告收益的使用
小区广告收益少则几十万元，多则上百万元，这对整个小区来说都是笔不小的进账。但这笔收入如何使用，就目前来说，还存在很多问题。据调查显示，除少部分小区能做到定时公开收支明细账之外，在绝大部分小区，这笔钱竟成为物业和业主之间产生矛盾的导火索，甚至有的物业公司为了避免出现矛盾，从一开始就封杀商业广告进入小区。虽然这确实能避免冲突和矛盾的产生，但在目前的经济社会，这种因噎废食的做法却极大的侵害了广大业主的权利。因此，我们有必要设计、落实一些合理的制度，这样既能充分利用小区的共有部分，获取一些收益，又能避免出现物业公司和业主的冲突与矛盾。
首先，小区应完善业主委员会制度。只有设立了业主委员会，才能充分将《物权法》所规定的权利，如实的分配下去。目前，有很多小区都是拥有上千名业主的小区，如果任何事情都要靠全体业主来表决，那不仅是不科学的，而且是不合理和不现实的。只有设立了业主委员会这种代表机构，才能全面的行使这些权利，维护业主们的合法权益。
其次，业主委员会应切实履行监督职能，充分履行国务院《物业管理条例》第十五条规定的职责：“（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”，只有这样，才不会使业主委员会的设立形同虚设。
再次，设立透明的交易制度，杜绝物业公司和广告公司之间的猫腻。仅靠业主委员会的监督，是难以避免物业公司和广告公司之间的猫腻的。我们不妨将纳入规划的业主户外广告设置位通过拍卖方式出让使用权，从而避免物业公司和使用方之间的猫腻，以最大限度的维护业主的权利，如成都规划局在最近就正在出台类似的规定。同时，物业公司也应该在日常的开支中，坚持透明原则，定期接受相关机构的监督。
最后，应完善共有部分使用的决定制度和收益的使用制度。对于共有部分的使用决定权，尽管我国物权法有所规定，但规定的较为笼统，不利于实际操作；而对于收益的使用制度，也是较为概括。对于共有部分产生的收益，我们应该分清这部分收益是来自于全体业主所共有的部分或是某些特定业主所共有的部分。如果是来自于大共有部分，那么其收益在扣除物业管理代办费用后，应该归入维修基金。毕竟这部分收益归入维修基金后，其使用是对全体业主都有利，如果将其分配，却费时费力。而根据物权法第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”现在我国一些个别省份的地方条例，如《江苏省物业管理条例》也体现了这一点。
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