论建筑物区分所有权之共有部分权利/郑俊(5)
对共有部分范围的界定，存在两种立法模式，一种是排除法，即根据专有部分之外的为共有部分的逻辑来界定共有部分的范围。如日本《建筑物区分所有法》第2条第四款规定：“本法所称共有部分，是指专有部分以外的建筑物部分，不属于专有的建筑物附属物以及第四条第二款规定的称谓共用部分的附属建筑物。”另一种为列举法，即采逐一列举的方法界定共有部分的范围。如前文所述意大利民法典第1117条的规定。比较两种立法例，各有所长各有所短，排除法严谨简洁，但操作性不强，使集中的许多相关问题不能得到明确解决，中国现行物权法便存在这一问题。列举法直观具体，但难免会有遗漏。所以，取两者之所长，采排除加列举并用的方法更能体现立法的科学性和实效性。目前中国大陆物权法对建筑物区分所有权中共有部分范围的界定上存在的问题便是列举性规定过少，这一问题立法上的灰色地带亟待相关立法解释、司法解释或行政法规等进行弥补。
3.2 共有部分管理规则不明确
依物权法的立法精神，对共有部分进行管理原则上由业主共同管理，业主可成立业主大会，选举成员成立业主委员会，对相关事项进行管理，亦可聘任物业服务企业或其他管理人对共有部分进行管理。实际中的情况却是业主大会的成立率不高，更谈不上通过业主自治实现对小区共有部分管理的规范化。据对北京市住宅小区2008年业主大会和业主委员会成立情况的调查显示，全市3200个住宅项目中，成立业主大会和选举产生业委会的只有574个，成立率仅为17.9%。全市商品住宅维修基金使用率仅为3%。 其原因主要是小区业主大会和业主委员会如何成立、成立的条件等都缺少指导性规则。其次，因业主大会和业主委员会成立情况不好，导致业主对物业管理和开发商的监督作用不到位，甚至出现一旦产生业主与物业的纠纷，小区便陷入无人管理、垃圾成堆的状况，如05年有名的北京美丽园小区在2005年12月“北京首例业主维权胜诉案”后，原物业撤出该小区，导致小区一度陷入无人管理的混乱局面，最终的结果是十天后原物业公司重新进驻小区。可见，小区共有部分管理规则亟待具体法律规则的完善和规范，具体规则的设计上可以通过对物权法相关条文的解释以及以行政法规和地方法规的形式进行规范。
3.3 共有部分收益分配不明确
物权法第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 该规定看似将共有部分所生收益分配方式作了明确规定，实际上在解决实际问题时仍会有不足之处。当区分所有人之间没有约定或约定不明确时，“按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，实际情况是一个小区通常由不止一栋高层建筑组成。在计算业主专有部分占建筑物总面积比例时，该建筑物总面积是小区所有高层建筑面积之和，还是该专有部分所在一栋建筑物的总面积？前者意味着收益归小区内所有业主共同所有，后者意味着收益仅归产生该收益的建筑物所在楼的业主共同所有。如果按前一种计算，则可能对产生这部分收益的共有部分所在建筑物区分所有人不公平，如将某小区内1号楼临街外墙的广告收益归整个小区10栋楼业主共同所有，导致的结果是该1号楼单独业主忍受了因专有部分临街造成的喧闹、甚至产生收益广告牌的设立影响到建筑物的采光、美观等诸多不利因素，收益却与几乎不受该广告任何影响的其他业主共同分享。从权利义务对等角度来说，是不合适的。如果按后者来计算，从权利义务对等角度来说，似乎更加合适和公平。但这样分配似乎又找不到合适的法律依据。
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