论建筑物区分所有权之共有部分权利/郑俊(6)
对共有部分所生收益的分配，要顾及到分配的公平合理性，可以借鉴外国区分所有权法上的一项重要制度——共用部分的专用使用权(简称“专用权”)制度。即区分所有建筑物中依其本来用途由某些业主共同使用的共有部分，可设定该部分业主对该共有部分的专有使用权。“共有部分区分所有建筑物的共用部分依区分所有权法理，本来属于区分所有权人全体共有，由各区分所有权人按其共有的应有部分比例享有使用、收益之权。但实际上，应由各区分所有权人依本来用途共同使用的共用部分，设定专用使用权，由特定人(特定区分所有权人或特定第三人)专属的独占使用的情况在实践中为数不少。例如，由特定人在楼顶加盖房屋，在外墙悬挂招牌等均属之。此等专用权的主体、客体及设定方式有必要予以说明，以供我国立法机关参考。” 依外国专用权制度设计，该专用权的主体，为特定区分所有权人或特定第三人，专用权的客体一是区分所有建筑物所占地面以外的空地，如将其设置专用停车场属之;二是区分所有建筑物的共用部分，如在楼顶上设置广告塔，在外壁上悬挂霓虹灯招牌等。但并非所有的共用部分可设定专用权。在构造上，若有固定的使用方法，而且属于区分所有人生活利用上不可或缺的共用部分，如公共楼梯、公共走廊等，不得设定专用权。盖此等共用部分如设定专用权，将影响区分所有人的居住品质，甚至妨碍区分所有人的居住权。 专用权的设定方式主要有三:一是出让合同即依区分所有建筑物出让合同设定专用权;二是依管理规约设定；三是依共有法理设定。笔者认为，我国物权法不一定要照搬国外的该制度，但用该制度的精神解释和适用于特殊共有部分收益分配，符合业主的建筑物区分所有权制度的内在精神，亦符合民法公平原则。
四 从小区广告收益使用和管理看共有部分权属的完善
4.1小区广告收益性质的认定
小区的广告收益，之所以出现收支不明以及业主与物业之间由此而产生激烈矛盾的原因，在于收益的性质不甚明确。广告收益到底是属于物业，或者是属于业主？属于业主，那么又是属于哪些业主呢？
我国物权法第七十条规定；“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”那么产生广告的建筑物，到底是在业主的专有部分，还是在全体业主的共有部分呢？这个问题的解决，将是广告收益性质确定的最根本要素。
4.1.1共有部分和专有部分的区分
要对建筑物区分所有的共有部分进行界定，如上文所言，我们必须确定一个界定标准。尽管有排除法和列举法两种标准，且二者各有优劣，但我国大陆地区物权法目前主要确定了排除法。因此，我们只需认定建筑物中哪些属于专有部分即可，因为专有部分以外的部分，根据我国物权法的规定，都是属于业主共同共有，但是小区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线和属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等市政设施或者公共设施除外。
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