论建筑物区分所有权之共有部分权利/郑俊(7)
关于建筑物区分所有权中，对于专有部分范围的界定，学术见解尚有分歧，大致有下列四种学说。第一,空间说 ,认为专有部分仅限于由墙壁(指建筑物的外墙及专有部分相互之间的共同墙壁) 、地板、天花板所围成的空间部分，而墙壁、地板、天花板等界限点上的分割部分等则为全体或部分区分所有人所共有；第二,壁心说或中心说 ,认为专有部分之范围及于墙壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度之中心。也就是说,墙壁纵面、地板及天花板横面靠近专有部分之一半,均为专有部分的范围；第三,最后粉刷表层说 ,认为专有部分的范围及于墙壁、柱、地板及天花板等境界部分的表层所粉刷之部分，也就是说,表层粉刷部分由业主专有,墙壁、地板及天花板的其余部分为业主的共有部分；第四,壁心和最后粉刷表层说 ,认为在业主之间,尤其是区分所有物的维持与管理的内部关系上,专有部分的范围及于墙壁、地板及天花板的表层粉刷部分;在与第三人的外部关系上,例如专有部分的买卖、投保及纳税等,专有部分的范围及于墙壁、地板及天花板的中心线。以上各说中，以第四种观点为通说。 它较符合社会实情,且能厘清业主之间及业主与第三人之间的权利义务关系,而成为日本和我国台湾地区的通说,我国大陆地区多数学者亦赞同此说。
与此同时，基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，亦需具备以下条件，才能成为建筑物区分所有中专有权的客体，条件如下：
首先，构造上的独立性。建筑物区分所有权中要成为专有部分的客体，首先要具有构造上的独立性，即可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。至于是否具有足够的独立性，应依一般的社会观念确定。 例如，一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离，成为独立的住宅单元。
其次，使用上的独立性。即被区分的各部分，可以为居住、工作或者其他目的而适用。其主要的界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。如果该区分部分必须利用相邻的门户才能出入的，即不具有适用上的独立性。
最后，法律上的独立性。 即区分所有权的范围、个数必须借由登记簿的记载表现出来,以确保交易安全。区分建筑物中，对专有部分的标准我们才纳的是壁心和最后粉刷表层说，并且只有在同时具有了构造上、使用上和法律上的独立性之后才能成为区分所有权的专有部分客体。
小区里面的绿地、电梯、车位等产生广告收益的部分，是属于共有部分或是属于专有部分，这在日常生活中产生的争议是比较少的，即使产生了争议也是容易解决的。那么现实生活中比较有争议的小区外墙和楼顶的性质是共有部分还是专有部分呢？
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