论建筑物区分所有权之共有部分权利/郑俊(8)
4.1.2 对小区外墙性质的认定
小区的外墙，由于不具有构造上的独立性和使用上的独立性，因此是绝对不能划归为专有部分的客体的。根据物权法的规定，小区建筑物区分所有权，如果不能成为专有部分的客体，那么必定属于业主所共同所有。因此对小区的外墙，其应该是全体业主的共同所有的部分。至于不同楼群之间的外墙，是属于全体业主共同共有，还是属于外墙所在楼群的部分业主们所有，则宜采用本文第三部分所述的共有部分专有使用权制度解决，基于公平原则，属外墙所在楼群的部分业主们所有。
4.1.3 对小区楼顶性质的认定
对楼顶的性质认定，主要涉及到的问题就是，楼顶是不是顶层住户的专有部分？我国物权法并没有对楼顶是专有部分抑或共有部分做明确的规定，那我们就需要进行分析。
第一,楼顶不具有构造上的独立性。“从构造上讲,屋顶平台不满足区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性等判断基准,并依赖于地基和其他楼层的支持,不具备独立性。” 虽然有的楼层，为了防止顶层漏水，在楼顶加盖了一个防水、隔热的“盖”，但无论如何，楼顶都不具有构造上的独立性，它只是整栋建筑之“顶”,与外立面、承重墙一样,属于建筑物的基础结构的组成部分,不可或缺,自不能脱离其下的各屋建筑物而独立存在。
第二, 楼顶虽有独立的出入口与其他共有部分相连接,但是否具有独立的经济效用,还值得讨论。通说认为,所谓独立的经济效用,是指专有部分之内须有专用设备存在,但专用设备须达到何种具体程度才算具有独立的经济效用,并无绝对标准。一般而言,应根据建筑物的具体形态、用途以及各区分部分的具体功能综合判断。 就楼顶而言,虽然能为顶层业主遮风避雨,是顶层业主区分部分构成专有部分的要件,但其并不具备为自身遮风避雨的功能,很难说与一般独立的建筑物具有相同的经济效用。
同时楼顶多附设供全体业主使用的水塔、电视天线、电梯间等共用设施,不具有利用上的独立性。专有部分与共有部分之间是难以相容的,作为建筑物区分所有权客体的专有部分,实不能有建筑物其他部分或全部建筑物利用或管理上不可欠缺的设施存在,如果有这些设施存在,即不能成为专有部分,而应解为共有部分。
第三, 楼顶原则上不能单独登记,缺乏法律上的独立性。 建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和《建筑工程建筑面积计算规范》规定, 楼顶不属计算建筑面积的范围,更无从单独登记。
因此，小区的楼顶也不能成为建筑物区分所有的专有部分客体，只能归为共有部分的客体。进一步分析，我们发现既然楼顶只能成为建筑物的共有部分，那么在现实生活中，出现的开发商和顶层业主约定，购顶层送楼顶的合同现象，毫无疑问，那也是得不到法律支持的，是没有法律根据的。
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