论建筑物区分所有权之共有部分权利/郑俊(9)
4.1.4小区广告收益性质的认定
经过以上分析，我们发现，小区的外墙广告、楼顶广告，其广告的载体都属于小区业主的共同共有部分。根据我国物权法第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，以及区分所有权人作为共有人，对共有部分享有以下权利： 第一，正当使用权。此为共有人的基本权利。各区分所有权人在兼顾其他共有人权益的前提下，有权对共有部分按期正常用途予以使用（包括使用与轮流使用）；非按共有部分的本来用途使用共有部分，但无损于建筑物之保存、不违反甚至有益于区分所有人之共同利益的，亦属正当使用。第二，收益分享权。因共有部分为营利性使用所生的收益，区分所有人应分享之。第三，修缮改良权。区分所有人为方便、美观、实用的需要，可以在不影响或损及共有部分固有性质前提下对建筑物或其附属设施的共用部分予以修缮或者改良。但此一般仅限于耗费小且无损共有部分之实体的单纯的修缮与改良，涉及共有部分的改建和重大的修缮、改良行为，则不得擅自为之。
因此，作为这些共有部分的收益----广告收益，也应当归业主共有。
至于某栋楼的楼顶所产生的楼顶广告收益，是属于这个特定楼群的业主所共有，还是属于整个小区内所有的业主所共有呢？在现实的调查中我们发现，因为我国物权法没有明确的规定，因此不同的小区有着不同的做法，而众业主也是观点各异。
一种观点认为，“广告是设置在我们的楼顶，由我们承担着风险，况且，能设置楼顶广告的大部分是临街的建筑物，这些建筑物的业主们多承受着由于临街所产生的噪音等恶劣外部环境，因此其楼顶产生的广告收益理应归这部分建筑物的业主所共有，而不能归整个小区的全体业主所共有。”而另一种观点则认为：“楼顶本就属于小区的全体业主所共有，因此任何一个楼顶所产生的广告收益都应归小区全体业主所共有，这也符合所有权中关于孳息的规定。”
针对以上两中观点，我们认为虽然后一观点不无道理，但我们更倾向于第一种观点。首先，我们在前面已经论述过，根据我国《物权法》规定，建筑物区分所有中，除了专有部分和属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线和属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等市政设施或者公共设施外，都是归业主所共有的。但是，物权法显然没有明确规定这个共有到底是归全体业主所共有（即大共有）或者是归某一部分业主所共有（即小共有）。从第二种观点我们可以看出，持此观点的业主，多把此处的归业主所有理解为大共有，但是，至于为何理解为大共有，却没有更深层次的法律依据或者是选择标准。既然可以将此处的共有理解为大共有，那也可将其理解为小共有，即归某一部分业主所共有。尽管出现这种分歧是属于立法的不完善，但我们根据现实生活和结合国外立法经验，我们觉得第一种观点更可行，原因如下：
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