论不动产租赁权的性质/郑俊(4)
第四，从物权的排他性来看，物权的排他性是指物权人禁止非物权人随意干涉其物权的权利。物权的排他性还表明，一物之上不能设立两个以上性质相互冲突的物权。如果允许“一物一权”的原则被破坏，则因所有权的复数性所产生的利益冲突，必将损害物权的排他性。 而不动产租赁合同中，承租人的设立合同的目的是在租赁期间占有、使用和收益租赁物，承租人权利的实现，当然的前提是其享有的权利具有排他性，如果允许出租人再设立一个类似的使用、收益性权利，那么承租人的目的是难以达到的。所以，从这个方面来说，不动产租赁权也符合物权的“一物一权”原则。
第五，从物权的优先性来说，物权相对于债权来说，具有优先性。而不动产租赁权也具有这种优先性，最明显的体现就是“买卖不破租赁”原则，租赁权可以对抗租赁物新的所有权人,租赁物所有权的转移不影响承租人对租赁物继续进行使用收益。同时，承租人的使用收益权优先于债权,此后设立的物权来说亦是如此。此外,在租赁合同成立后,出租人又在租赁物上设立他物权的，比如抵押权,此时租赁权优于他物权。法律同时赋予不动产承租者有优先购买权,如我国《合同法》第230 条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
第六，从权利救济来看，物权受到侵害，可受侵权行为法保护，当承租人对其租赁物有被侵害或者侵害的可能时,我们认为承租人也可以请求适用侵权行为法，即请求恢复其权利的圆满状态或防止侵害的发生。因为，一方面，当租赁物受到第三人的侵犯时，虽然承租人不是所有人，但是他可以根据自己是占有人的法律地位请求对占有的保护，以达到对于租赁物的保护；另一方面，对于出租人的违约问题，出租人如果违反租赁合同，侵犯了承租人的租赁权，其只承担违约责任，因此在很多时候，出租人可以提前收回出租物而仅仅承担违约责任，这显然给予出租人较大的自由。但是，租赁制度设立的目的是促进物的流通和使用，达到物尽其用的目的。如果我们允许出租人随意解除合同，那么这个制度的目的就难以有效地实现，也和现代法律精神相悖。相反，如果我们把租赁权定性为物权，则出租人和承租人的权利就会处于平等的法律地位，而出租人也就不能随意解除合同收回出租物了，这样既能实现租赁制度的目的，也能较好地保护承租人的利益。
综上可见，不动产租赁权已经完全具备了物权的特征，特别是具有了用益物权的特征。虽然目前各国立法对此还多采用债权物权化说，但我们相信，随着商品经济的发展，将不动产租赁权定义为物权将是必然的趋势。
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