工程价款优先受偿权制度在司法实践中/谢军(6)
（1）银行不愿与建设单位签订以建设工程土地使用权及在建工程为抵押标的的贷款合同，建设资金难以筹集，建筑市场将会萎缩。现在的开发商大多是采用以土地使用权或在建工程为抵押物的方式进行银行贷款来筹集建设资金。《合同法》第286条规定发包人拖欠承包工程价款的应由承包人折价或拍卖该工程优先受偿。其结果剥夺了贷款银行依据《物权法》及《担保法》所享有的优先受偿权，失去了法律保障之后，银行岂敢再接受以在建工程及土地使用权为抵押物向开发商贷款呢?开发商不能以抵押贷款的方式筹集资金，建筑市场必将出现新的萎缩，这种结果不利于社会经济的发展。
（2）消费者不敢购买开发商预售的商品房，会对房地产业造成一定的反面影响。城市建筑业中，房地产开发占很大比重，而开发商往往采用边建边卖的方式，如果出现消费者购买了开发商预售的商品房，而该开发商又拖欠建筑商的工程款，后建筑商根据《合同法》第286条的规定，向人民法院申请拍卖建筑物，那么消费者购买的期房将由建筑商拍卖并优先受偿，消费者即使手握合同与发票也得不到房子。在这种情况下，消费者购期房存在着巨大的风险，谁还敢购买期房?无疑会对房地产业造成不良的影响。
二、对制定应对措施的建议：
笔者认为，如何使合同法286条得到有效实施，真正解决司法实践中存在的问题。从法律条文本身看，只有进一步完善合同法286条及其相应的司法解释。针对以上问题，笔者提出如下建议：
1、对《合同法》第286条规定权利性质作出解释，明确该条赋于承包人的是一种什么权利。否则，将会因法官的认识水平不一致，而导致产生不同的判决，影响法律的正确适用。笔者认为应该定性为法定优先权，虽然留置权与法定抵押权都有一定的法理依据，但是解释为法定优先权更为合理，同时也将有效的避免法律规定上的冲突。
2、对于优先受偿权的工程价款范围的确定，应该包括合同约定的工程价款的全部以及因建设单位违约给承包人造成的损失。合同中的工程价款包括直接费用、间接费用、计划利润和税金，其数额是双方真实意思表示，没有理由将其中任何一项排除在外。同时因建设单位违约给承包人造成的损失也不应被排除，只有这样才能确实保护承包人实际受损的权益，也才能与合同法286条的立法目的相一致。
3、“不宜折价、拍卖”的建筑工程范围，应进一步明确。从生存利益高于经营利益，社会公共利益高于个体利益出发，承包人行使工程价款优先权应当受到一定的限制。对于直接关系到国家利益和社会公共利益的工程（国家机关办公楼、机场码头），以及以公益为目的的建筑工程（学校、医院、幼儿园），应给予确认，需要进一步弥补和完善。
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