境外人在中国购买房屋实务/奚正辉(2)
为了遏制房价的进一步上扬，2006年7月11日，建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，第十条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”需注意的是，该意见是限制境外人士在中国大陆购买房屋，但境外人士原来购买的房地产，还是可以自由出售的。
二、境外个人在华购置房地产的实务
1、 签订购房合同
目前在中国的主要城市购买一手房基本上购房合同都是从政府网站上直接打印下来的示范文本。像上海的二手房交易的文本也须在网上打印。在签署购房合同是，一定要仔细阅读购房合同，看自己的条件是否都写在上面，尤其要注意补充条款。在制定合同时，购房者的关键义务是付款，所以要注意付款的日期是否太紧张，购房者的权利是收楼并取得房地产权证，所以要注意收楼及取得产权证的时间。
作为境外人购房，其购房合同需要公证，这比国内人购房多了一道程序。境外人办理抵押贷款，所签订的贷款抵押合同，也需要公证。公证其实是一个审查的程序，最大限度的保证该合同的真实性，有利于保障交易的安全及稳定。但中国也并不是所有地方都规定境外人购房必须要公证，例如北京，就已经取消了境外人购房公证。
2、 结汇支付房款
买房必然涉及到支付房款的问题，如果境外个人在中国境内有人民币存款，则可以省去很多麻烦，直接将房款从境内人民币账户划至开发商指定的人民币收款帐户中即可。但是，多数境外个人并没有现成的人民币，而是需要将境外资金通过外汇管理部门办理相关结汇手续后，才能支付房价款。这样，相对于人民币直接支付的情形，则增加了结汇这一道购房门槛。
2006年9月1日，国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就境外个人购房资金结汇问题作出了规定。
根据外汇《通知》，港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时，需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人，除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外，还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇《通知》同时规定，开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款，必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后，直接将结汇款项划入开发商的人民币账户。
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